HTML

HÉtköznapi PÉnzügyek

Hétköznapi pénzügyi kérdések, válaszok és egyéb gondolatok hétköznapi nyelven. Avagy nézzünk szét, mielőtt szarba lépnénk.

PORTFOLIO BLOGGER

Portfolio Hírbox

Banki utópia

2010.10.04. 11:00 :: hétköznapi pénzügyek

"Azok a dolgok is már előre meg vannak írva, amelyek végül nem történnek meg."
Pieter Frans Thomése

 

Ügyfél: - Jó napot kívánok!
Banki dolgozó: - Jó napot! Legyen szíves foglaljon helyet. Megkínálhatom egy csésze kávéval vagy egy pohár ásványvízzel?

Ü: - Köszönöm szépen, elfogadok egy pohár vizet.
B: - Parancsoljon. Milyen ügyben tudok segíteni?
Ü: - Megszületett az első gyermekünk és már kezd túl kicsi lenni a lakás, ezért a feleségemmel úgy gondoltuk, hogy egy nagyobba költöznénk. Azért jöttem el, mert szeretném felmérni a lehetőségeinket, illetve meghallgatnám, milyen ajánlataik vannak számunkra.
B: - Pontosabban mik lennének az elképzeléseik?
Ü: - Jelenleg egy nappali, plusz egy hálószobás, 1,5 szobás, tehermentes lakásban lakunk. Úgy számoltuk, hogy 15 millió forintot kaphatnánk érte, ha eladjuk. Szeretnénk helyette egy 1 plusz két fél szobás sorházba költözni.

Egyik barátomtól hallottam, hogy létezik olyan megoldás, amivel ráérünk akkor eladni a mostani lakásunkat, amikor már beköltöztünk az újba.
B: - Bizonyára a kedves ismerőse az úgynevezett áthidaló hitelre gondolt. Ez lényegében azt jelenti, hogy felvesznek egy nagy összegű, rövid lejáratú hitelt a meglévő lakásuk értékében, hogy ebből az összegből ki tudják fizetni az új ingatlant. Majd pedig, amikor sikerül eladni a régi lakást, egy összegben fizetik vissza a teljes kölcsönt és a kamatait.
Ugyanennek a hitelterméknek egy másik változata, amikor a kölcsön kamatait havi rendszerességgel kell fizetni, de a tőketartozás törlesztésére ebben az esetben is egy összegben, csak a végén kerül sor.

Ü: - Ez jól hangzik. Van még valamilyen további tudnivaló ezzel az áthidaló kölcsönnel kapcsolatban?
B: - Azt tudni kell, hogy bár jelentősen kényelmesebb így költözni, de ennek igencsak magas ára van. Ezt a konstrukciót az aktuális kondíciós lista alapján 9,68%-os THM-mel tudjuk kínálni. Az elmondása alapján itt nagyjából 12-13 millió forint nagyságú lenne az áthidaló hitel. Amennyiben a folyósítást követően fél év alatt sikerül eladni a régi lakást, akkor arra a 6 hónapra mintegy 6-700 ezer forintnyi kamatot kellene fizetniük. Mindenképpen érdemes megpróbálni inkább a vásárlást és az eladást összehangolni, vagy megfontolni egy esetleg átmeneti albérletbe költözést.
Ü: - Értem, köszönöm, akkor ezt az áthidaló kölcsönt még átgondoljuk.
Ezen kívül szeretnénk az új lakás vásárlásához egy hosszabb futamidejű kölcsönt is felvenni. A havi törlesztésre 80 ezer forintot tudnánk fordítani. 20-25 év körüli futamidőre gondoltunk - a jelenlegi szomszédunk is így vette fel a hitelét.
B: - Ingatlan célú, jelzálog fedezetes forint alapú hiteleinket jelenleg akciós, 9%-os kamattal kínáljuk. Az ingatlan értékének legfeljebb az 50%-ára vehetnek fel hitelt. A kamatperiódus 3 év, ami azt jelenti, hogy 3 évente felülvizsgáljuk a finanszírozási költségeinket és ez alapján szükség szerint módosítjuk a kamatot. A kamattal kapcsolatban a teljes futamidő alatt vállaljuk, hogy az a 3 éves kamatperiódusok elején nem haladhatja meg az MNB alapkamat plusz 4%-ot. A kamatperiódusok közben ezt nem tudjuk vállalni, mivel a hitel kamata ez idő alatt változatlan, az MNB alapkamat pedig megváltozhat.
Ezekkel a feltételekkel 25 éves futamidőre, 10.500.000 forint kölcsönt tudunk ajánlani 80.476 forintos kezdőrészlettel. Ugyanekkora törlesztőrészlettel, 20 éves futamidőre 9.800.000 forint hitelt tudnánk adni.

Ü: - Ez egészen jó ajánlatnak tűnik. Van még valamilyen további tudnivaló?
B: - Bár valóban a 20-25 éves futamidejű hitelek a legelterjettebbek, de érdemes megfontolni, hogy azonos törlesztőrészlet, de rövidebb futamidő választásával most valamivel kevesebb hitelt vegyenek fel.
Szintén havi 80 ezer forint körüli részletre, 15 évre 8,7 millió kölcsönt tudunk adni, vagy ugyanekkora részletekkel, 10 éves futamidővel 7 millió lehetne a hitelösszeg.
Ü: - De így ugyanakkora törlesztőrészletet fogunk fizetni és kevesebb hitelt tudunk felvenni. Miért jobb nekünk ez a konstrukció?
B: - Ez valóban így van, viszont sokkal rövidebb futamidőért cserébe messze nem annyival kevesebb hitelt lehet felvenni. A legfontosabb gyakorlati különbség akkor jelentkezik, hogyha esetleg a későbbiekben - mondjuk 10 év múlva - tovább szeretnének költözni. Érdemes összehasonlítani, hogy 10 év után mennyi tőketartozás lesz még hátra egyes konstrukcióknál és mennyi lesz az ez idő alatt visszafizetett tőketartozás. A fenti példák esetén ez így nézne ki:
 - 10 éves futamidejű, 7 milliós hitelből hátralévő: 0 forint
 - 
15 éves futamidejű, 8,7 milliós hitelből hátralévő: 4,25 millió forint
 - 20 éves futamidejű, 9,8 milliós hitelből hátralévő: 6,95 millió forint
 - 25 éves futamidejű, 10,5 milliós hitelből hátralévő: 8,7 millió forint
Így látható, hogy 10 éves futamidőnél 10 év alatt 7 milliót fizet vissza, míg 25 éves futamidő esetén 10 év alatt csupán 1,8 milliót.
Ü: - Hú, ebbe még így nem gondoltunk bele. Köszönöm szépen, akkor ezt is figyelembe fogjuk venni.
Arról szeretnék még érdeklődni, hogy ezek a hitelek mennyire kockázatosak? Az utóbbi években nagyon sok rosszat hallani bedőlő hitelekről és nem szeretném, ha mi is ilyen sorsra jutnánk.

B: - Az általam ajánlott hitel a biztonságosabbak közé tartozik. Mivel forint alapú, így nincsen semmilyen árfolyamingadozási kockázat.
Ü: - Tehát akkor ez nem fog bedőlni?
B: - Sajnos ez nem ilyen egyszerű. A törlesztőrészlet nagysága itt is ingadozhat, amikor a kamatperiódusok között megváltozik a kamat. Egy esetleges kamatnövekedés észrevehető változást jelent a törlesztőrészletben is. Minél hosszabb futamidejű a hitel, annál nagyobb hatása van egy ilyen kamatváltozásnak - ez is egy érv a rövidebb futamidő mellett.
Egy másik - és talán a legfontosabb - kockázat pedig a család esetleges jövedelemkiesése. Mindenképpen ajánlott biztosítást kötni munkahely elvesztésre, illetve figyelmébe ajánlom a bankunk által közvetített életbiztosításokat is. Egy ilyen hitel olyan hosszú időtávot ölel fel, hogy nem lehet azzal számolni, hogy "biztos a munkahely, megélhetés".
Ü: - Köszönöm szépen az információkat. Sokkal több dolgot kell megfontolni, mint hittük. Most már tisztábban látjuk a lehetőségeinket, át fogjuk gondolni a feleségemmel és ismét eljövök, amint van előrelépés az ügyben.
B: - Igazán nincs mit. Kérem, tegye el a névjegykártyámat, rajta van a telefonszámom. Ha bármilyen kérdésük van, munkanapokon 8 és 17 óra között hívhatnak és én megpróbálok a segítségükre lenni.
Ü: - Köszönöm szépen. Minden jót, viszont látásra!
B: - Minden jót, viszont látásra!

7 komment

Címkék: bank hitel utópia hitelfelvétel portfolioblogger

Autóhitel csodák

2010.09.27. 11:00 :: hétköznapi pénzügyek

"Az üzletben azon apróságon múlik a siker, hogy az ember ura-e önmagának."
Nora Roberts

 

A válság évei a mélybe rántották az autóvásárlással kapcsolatos hiteleket, meg úgy egyáltalán az új autó vásárlásokat. De minden rossznak vége szakad egyszer, így valószínűleg az autóeladások is lassan újra elindulnak az emelkedőn felfelé. A vásárlók pedig, mint mindig, most is mi leszünk. Próbáljunk összegyűjteni néhány olyan csapdát, amibe könnyen beleeshetünk, ha nem figyelünk.

0% THM
Soha ne essünk abba a hibába, hogy elhiggyük, ingyen hitelt kaphatunk bármire is. Ez egyenértékű lenne azzal, mintha pénzt kapnánk. Sajnos nem lehet általánosságban megmondani, hogy mivel akarnak éppen csőbe húzni.
Talán az egyik leggyakrabban használt módszer, amivel az autókereskedők élni szoktak, az, hogy a termékért magasabb árat kérnek, amibe már bele van építve a kamat. Ezt a "trükköt" már némely reklám is elárulja. Például, ha azt halljuk, hogy "0% THM, vagy 400.000 forinttal magasabb autóbeszámítás", akkor jó eséllyel elkönyvelhetjük magunkban, hogy nagyjából 400.000 forint felára van az elvileg 0%-os kamatnak. A gyakorlatban ez úgy nézhet ki, hogy választunk egy 3 millós autót 2,4 millió forintos hitellel, 4 éves futamidőre (0% THM-et jellemzően rövid futamidőre szokták kínálni). Így mintegy havi 50 ezer forint lesz a törlesztő. Viszont 4 évig havi 50-et úgy is tekinthetjük, mint egy 2 millió forintos hitel törlesztése 10%-os kamattal. Tehát valójában ez az autó valószínűleg összesen 2,6 millióért elvihető lett volna, de jó marketinggel úgy adják el, mintha 3 millió lenne az ára és közben "ajándékba" kapjuk a hitelt.

Hitelre olcsóbb, mint készpénzre
Egy újabb nagyszerű fogás a "minél nagyobb hitelre" adott autó. A vásárlók sokkal érzékenyebbek az eladók által bemondott árra, mint a hitelbe rejtett plusz költségekre, úgyhogy ezzel visszaélve számos olyan akciót láthatunk, ahol a hitelre vásárlásnál alacsonyabb a vételár.
Egy példa: melyik a vonzóbb ajánlat?
 - 4 milliós autó, 1 millió önerővel, 6 éves futamidejű 10%-os kamatú hitellel
vagy
 - 3,7 milliós autó, 1 millió önerővel, 6 éves futamidejű 14%-os kamatú hitellel

Eladási szempontból minden bizonnyal az utóbbi a jobb, hiszen a vásárló elsőként azt veszi észre, hogy 300.000 forinttal olcsóbb, a magasabb kamatot pedig könnyedén lenyeli. Valójában mindkét konstrukciónál 1 millió önerővel, és 6 éves, 557000 forintos havi törlesztővel vásárolunk. Hasonlóképpen jönnek ki a "készpénzre 4 millió, hitelre 3,7 millió" típusú akciók.
Ne gondoljuk, hogy azzal jobban járhatunk, ha az autószalonnál történő vásárlásunkba bevonunk egy - pénzéhes - bankot is!

Csökkenő kamatozású hitel
Szintén tipikusan autóhiteleknél alkalmazott trükk a csökkenő kamatozású hitel. Bár a bankok számára benne rejlő lehetőségek csökkentek azáltal, hogy maximalizálták az autóhitelek futamidejét, de azért ne aggódjunk, az így kapható alacsonyabb extra profitra is vevők a bankok.
Miért baj az, ha egyre kevesebb kamatot kell fizetni egy hitelre? - Tehetnénk fel a kérdést... rosszul. A helyes kérdés inkább az, hogy miért fizetünk az elején több kamatot?
Had éljek némi sarkítással a szemléletesebb példa kedvéért. Vegyünk egy 1,8 millós 6 éves hitelt, havi 50 ezres törlesztéssel. Az első 3 évben 33,33%-os kamattal, majd a második 3 évben 0%-os kamattal. A hitelkamat a teljes törlesztőidőre számolva kb. 26%. Az első 3 évben a 33%-os kamatkulcs azt jelenti, hogy kizárólag kamatot fizetünk.
Miért jobb ez a bank szempontjából, mint egy konstans 26%-os kamatra adott hitel? Ha a hitelfelvevő végig törleszti a hitelét, akkor igazából semmi. Viszont, ha bármilyen okból megszakad a hitel törlesztése mondjuk 3 év után - jellemzően például az autó eladásakor -, akkor a bank már megkapta az összes kamatot, majd ekkor egy összegben (esetleg némi végtörlesztési díjjal együtt) még megkapja a teljes felvett 1,8 millió forintot.
A csökkenő kamatozású hitelek kamata szokott ennyire szélsőségesen változni, de kisebb különbségeknél is ugyanez a hatás jelentkezik.

Casco nélküli hitel
Ez a téma egy kicsit kilóg a sorból. Itt nem annyira pénzintézeti trükkről beszélhetünk, hanem ügyfél butaságról. Az autóvásárlók igényeihez igazodva a pénzintézetek kínálnak olyan autóhiteleket is, amihez nem kérnek kötelező casco-t. Ezeknek a hiteleknek a kamata valamivel magasabb a bankra háruló magasabb kockázat miatt. Figyelem! A bank extra kockázatát nem az jelenti, hogy bukik, ha ellopják vagy összetörik az autót. A bank kockázata, hogy ezekben az esetekben plusz erőforrást igényel a tartozás behajtása. Az igazán nagy kockázatot az ügyfél viseli, a tartozását akkor is vissza kell fizetni, ha az autójával történik valami. Bár nehezebb behajtani, de egyéb vagyonával is felelnie kell.

 

Lassan búcsút intve a válságnak, nyugodtan kezdjük el fellendíteni az autóipart és az autókereskedéseket. Ugyanakkor figyeljünk oda az ezzel kapcsolatos pénzügyekre és válasszunk tudatosan, megfontoltan!

4 komment

Címkék: autó bank hitel kamat autóhitel portfolioblogger

Tudatos hitelfelvétel

2010.09.20. 11:15 :: hétköznapi pénzügyek

"A felelősség-nem-vállalás és -hárítás mára össznépi élettevékenységgé vált."
Vavyan Fable

 

Most, hogy talán lassan kezdünk kikecmeregni az elmúlt években lezajlott válság okozta sokkból, illetve már látjuk - vagy legalább sejtjük - a fényt az alagút végén, itt az ideje átgondolni, hogyan tovább. Mit tanultunk a válságból és milyen következtetéseket vonhatunk le?

Meglepően sok helyről hallani, hogy "soha többet hitelt". Tényleg ez a jó megoldás? Vagy ez már az átesés a ló túloldalára?

Mi is az a hitel?
A hitel egy olyan pénzösszeg, ami már most a miénk, de csak később fogjuk megtermelni. Másképp fogalmazva, a hitel egy eszköz, aminek a segítségével a jelenben élvezhetünk olyan javakat, amiket csak a jövőben fogunk kiérdemelni.

A hitel elsődleges célja az, hogy valamilyen tevékenységhez, vállalkozáshoz biztosítsa a szükséges tőkét. A plusz tőke segítségével extra profitra lehet szert tenni, amivel visszafizethető a hitel. Magyarul, a hiteleket eredetileg arra találták ki, hogy pénzmagot biztosítsanak egy vállalkozás beindításához vagy bővítéséhez. Ennek hasznos felhasználásában a bank és a hitelfelvevő is érdekelt, hiszen a bank így kaphatja vissza a pénzét, az ügyfélnek pedig így lesz sikeres a vállalkozása.

A vállalkozói hitel mellett elterjedt a vásárlói hitel is. Ebben az esetben a hitelfelvevő a kapott pénzt egy választott termékre költi el. Egy ilyen hitelfelvétel közvetve jó annak, akinél az ügyfél elkölti a pénzét, hiszen azt a vállalkozást olyan pénzből táplálja most, amit majd csak később fog megkeresni. A vállalkozónak ez lényegében egy tiszta haszon. A vásárlói hitelt felvevő szempontjából is azonnal jelentkezik a haszon, ugyanis már most megveheti a boldogságához hozzájáruló terméket (a porszívótól kezdve az autón át a lakásig bármit).

A lakosságot jellemzően ez utóbbi fajta hitel érintette érzékenyen, de ennek hatása érezhető volt a vállalkozói hiteleknél is. Kicsit ássunk mélyebbre a témában, hogy is van ez.

Véges tologatás
Beszéljünk hagyományos lakossági vásárlói hitelről. Dönthetünk úgy, hogy egy adott évben nem elégszünk meg a jövedelmünkkel (X), hanem felveszünk mellé még egy éves jövedelmünkkel megegyező nagyságú hitelt, és ezt mind elköltjük. A hitelt viszont vissza kell fizetni... kamatostul. Ezért az egy évi kánaánért cserébe a következő 4 évben évi 0,3*X összeget kell visszatörlesztenünk, azaz csupán 0,7*X elkölthető jövedelmünk marad. Ha az első törlesztési évben úgy döntünk, hogy mégis szükségünk lenne a teljes X-nyi jövedelemre, akkor halaszthatjuk a hitel visszafizetését például egy újabb 0,3*X összegű hitel felvételével, viszont így a rákövetkező 4 évben már évi 0,33*X törlesztésre kell számítanunk és csak 0,67*X jövedelmünk marad a megélhetésre.
Ezt a folyamatot még tologathatjuk egy darabig, apránként növelve a ránk váró törlesztőt. Vegyük észre, hogy csak egyetlen évben volt szó arról, hogy a jövedelmi helyzetünknél jobban éltünk, de ezért cserébe - a példa esetén - négy szűk esztendőt kell bevállalni. Illetve az is látható, hogy minél tovább halogatjuk a visszafizetést, az annál drágább lesz, annál "szűkebb" esztendőkkel fogunk fizetni.

Infláció és kamat
A fenti példánál szándékosan kimaradt a kamat és az infláció, hogy ne bonyolódjon a történet. Pótoljuk gyorsan ezt a hiányosságot. A hitelek kamata értelemszerűen úgy van kialakíva, hogy az inflációnál magasabb legyen. Emiatt, az egyszerűség kedvéért hitelkamatot számolhatunk úgy is, hogy mennyivel infláció fölötti a kamat, vagyis mekkora a kamat reál értéke.
Az infláció fölötti kamat vizsgálata azért is jó, mert normál körülmények között elfogadható becslést jelent, ha inflációt követő jövedelememelkedéssel kalkulálunk. Ennek az a jelentősége, hogy már csírájában elfojtsuk az olyan gondolatokat, hogy "most felveszem a hitelt, és jövőre a már magasabb jövedelemből könnyedén törlesztek", hiszen pont most állapítottuk meg, hogy a kamat infláció (és a várható jövedelememelkedésünk) fölötti.
Így összességében a fenti példa úgy értelmezendő, hogy az "X" a jövedelem vásárlóerejét mutatja, azaz inflációkövető béremelést feltételezve minden évben valóban X marad a jövedelem.

Kockázat
Most tekintsünk el a kamat változásának, illetve devizahiteleknél az árfolyam változásának kockázatától. Egy ezeknél sokkal fontosabb kockázatot is meg kell említenünk, mégpedig azt, hogy a hitelünk visszafizetésének feltétele az, hogy a vállalt futamidő alatt az általános szükségleteinken túl folyamatosan ki tudjuk gazdálkodni a törlesztőrészletet is. Ha jobban belegondolunk, azért elég nagy bátorság kell ahhoz, hogy azt állítsuk: "15 év múlva legalább olyan jó munkám és jövedelmem lesz, mint most". Itt jegyezném meg, hogy az elmúlt években bedőlt hitelek legnagyobb része nem az árfolyamok romlása, vagy a kamatok emelkedése miatt futott zátonyra, hanem a hitelfelvevő rendszeres jövedelmének jelentős csökkenése következtében. Ez egyébként azt is mutatja, hogy a forint alapú hitelek sem sokkal biztonságosabbak, mint deviza alapú társaik.

Megéri - nem éri meg
Látjuk, hogy ha a jelenben szeretnénk élvezni jövőbeli munkánkért kapott jövedelem gyümölcsét, azért több árat is kell fizetni.
Az egyik legfontosabb ezek közül a kamat, amit a bankoknak fizetünk. Ez úgy számszerűsíthető, hogy például ha a jövőre megkeresett 100.000 Ft-ot a jelenben akarom elkölteni, akkor most 90.000 Ft értékben vásárolhatok belőle.
A másik legfontosabb fizetendő ár pedig az, hogy akkor a jövőben ennyivel kevesebbet lehet költeni. Vagyis ha most valaki tovább akar nyújtózkodni, mint ameddig a takarója ér, akkor cserében "rövidebb takaróhosszal rendelkező" évek következnek.

 

Összefoglalva, nem jelenthetjük ki, hogy hitelt felvenni nem szabad, csupán a lehető legjobban át kell gondolni és mérlegelni, hogy mit vásárolnánk a jövőbeli keresetünkből, és hogy az valóban megér-e ennyit. Számvetésnél ne felejtsük el a kockázatok között felsorolni a jövőre vonatkozó elköteleződésünket. Az árnál pedig a kamaton túl emlékezzünk arra is, hogy a mostani többlet költésünkért cserében a jövőben vékonyabb pénztárcából kell gazdálkodnunk.

9 komment

Címkék: bank hitel felelősség tudatos vásárló hitelfelvétel portfolioblogger

Nem fizetem a hitelt, mert úgysem tudnak kilakoltatni

2010.09.13. 10:00 :: hétköznapi pénzügyek

"Reménytelen helyzetek kétségbeesett lépéseket szülnek."
Darren Shan

 

Semmiképp nem szeretném a blog témáját politikai irányba elvinni, úgyhogy ezt a területet igyekszem csak a legszükségesebb szinten érinteni.

Július végén országunk vezetői megszavazták, hogy meghosszabbítják a kilakoltatási moratóriumot 2011. április 15-ig. Legegyszerűsítve ez kb. annyit jelent, hogy a bank nem lakoltathat ki senkit a jelzálógosított otthonából csak azért, mert "bebukta" a hitelét (pontos jelentésért és feltételekért lásd a vonatkozó törvényt)
Ezúttal nem szeretnék a döntés előnyeivel és politikai jelentőségével foglalkozni. Koncentráljunk inkább arra a részre, ami pénzügyi szempontból nagy kockázatot jelent.

Ha nem lakoltathatnak ki, akkor már nem is érdemes fizetnem a hitelt?
Bármennyire is banális ez a gondolat, sajnálatos módon a bankok tájékoztatói alapján úgy tűnik, hogy márpedig vannak olyanok, akik így gondolkoznak. Banki beszámolók arról tanúskodnak, hogy a moratórium meghosszabbítása (és talán más ígérgetések) hatására csökkent a hiteltörlesztési hajlandóság. Magyarán az emberek kevésbé törekszenek a törlesztőrészletek befizetésére, mert - alaptalanul - bizakodnak a helyzetük más megoldásában.
A legnagyobb félreértést az okozza, hogy sokan a mai napig nincsenek tisztában a jelzálog fogalmával. Tévedés az, hogyha valaki nem fizeti a hitelét, akkor legfeljebb elveszik a jelzálogosított ingatlanját, majd mindenki mehet a saját útjára. Ha valaki hitelt vesz fel, akkor minden esetben azzal a választott devizanemben meghatározott összeggel tartozik, amit még nem fizetett vissza. A jelzálog az csak egy fedezet, ami pl. egy rossz CHF hitelnél egy idő után nem feltétlenül teszi ki a teljes tartozást.

Mi történik ha valaki most 7-8 hónapig leáll a törlesztéssel, mondván úgyis bebukja a hitelt?
Mivel idő közben a kölcsön nem kerül kiegyenlítésre, így az továbbra is kamatozik. Azaz a teljes időszak alatt folyamatosan nőni fog. Amikor lejár a moratórium, és végül sor kerül a kilakoltatásra meg az ingatlan értékesítésére, akkor már egy jelentősen megnövekedett tartozást kell belőle törleszteni. Az eredmény pedig, hogy vagy kevesebb marad a hitelfelvevőnek a hitele törlesztése után, vagy pedig a teljes befolyt összeg törlesztésre fordítása után is még több tartozása marad.
Amennyiben április 15 után zöld jelzést kapnak a bankok, akkor az összes idő közben felbontott hitelszerződéshez jelzálogba adott ingatlan lényegében egyszerre fog megjelenni az ingatlan piacon. Ez pedig hirtelen nagy kínálatot jelent, ami általában nyomott árakat von maga után, vagyis lakása/háza még kevesebbet fog érni az eladóknak. Ez az előrejelzés csak egy lehetséges út, egyátalán nem biztos, hogy így fog történni, de a felvetés mindenesetre nem alaptalan.

Akkor mégis mi a teendő egy bedőlő hitelnél?
Amennyiben a törlesztőnek legalább egy részét ki tudjuk gazdálkodni, azt érdemes befizetni a banknak, hogy legalább annyival kisebb ütemben nőjön a tartozásunk. Továbbá nem szabad sokat várni, minél előbb cselekedni kell. Ha úgy tűnik, hogy nincs kiút, meg kell próbálni értékesíteni az ingatlant és nem megvárni, míg a bank teszi meg ezt helyettünk.

Akkor mire jó a moratórium?
Például így idén télre nem kerülnek ki sokan az utcára, stb. Viszont pénzügyi szempontból semmilyen megoldást nem jelent! Nem csökken ettől a tartozásunk, a bank nem engedi el az esedékes kamatokat, senki nem fizeti helyettünk a törlesztőket.

 

Tehát senki ne érezze magát hamis biztonságban csak azért, mert a moratórium hatására 2011 tavaszáig nem lehet kilakoltatni. Ez idő alatt is oda kell figyelni a hitelre, ugyanúgy kamatozik, és törlesztés nélkül növekszik a tartozás. Ha egyszer utolér a kilakoltatás és az elárverezés, egyátalán nem mindegy, hogy a hitel törlesztése után a lakás árából mennyi pénz marad még a mi zsebünkben, vagy rosszabb esetben a lakás árának betörlesztése után mennyi fizetendő hitelünk marad.

26 komment · 3 trackback

Címkék: bank hitel kamat kilakoltatás moratórium portfolioblogger

Megoldás a devizahiteleseknek

2010.09.06. 10:00 :: hétköznapi pénzügyek

"A profit tud vigyázni magára, de a veszteség nem."
Jesse Lauriston Livermore

 

Korábbi bejegyzéseim egyikében már kifejtettem, hogy szerintem téves az a gondolat, miszerint pl. a CHF-HUF, illetve az EUR-HUF árfolyam ennél tovább már nem tud emelkedni. Természetesen én sem látok a jövőbe, halvány fogalmam sincs arról, hogy egy hónap múlva, vagy akár csak 1 nap múlva mennyi forintot kell majd adni egyetlen euróért. Viszont azt az állítást, hogy "csak azért mert magas az árfolyam, biztosan nem megy még feljebb" hasraütéssel egyenrangúnak tartom.
Az MNB statisztikái azt mutatják, hogy a jelzálog alapú devizahitelezés több lépcsős szigorítása, majd betiltása után az ország lakossága nettó devizahitel visszafizető lett. Ez azt jelenti, hogy az emberek több deviza törlesztőrészletet fizetnek, mint amennyi devizahitelt felvesznek. Végülis ebben nincsen semmilyen meglepő, hiszen a fenti korlátozások az új hiteleket lényegében lenullázták, de visszafizetni továbbra is kell.
Mekkora összegről van szó? Több tízmilliárd forintnyi devizatörlesztésről havonta. Az emberek ekkora értékben minden hónapban forintért devizát (CHF-t, EUR-t, stb) vesznek. Vajon ez csak egy csepp a tengberben, vagy a jelenleg több, mint 5000 milliárd forintnyi lakossági devizahitel visszafizetése azért egy tartós, folyamatos forint gyengítési tényező lesz?

Ismerkedjünk meg egy pénzügyi fogalommal!
Mit jelent az, hogy "call opció"?
Ez egy olyan piaci termék, aminek a megvételével jogot vásárolhatok arra, hogy egy bizonyos jövőbeli időpontban, egy meghatározott áron vásárolhatok egy másik termékből, ha akarok. Magyarul, például fizetek most valakinek 1000 forintot (ennyiért veszem most meg a jogot), ezért cserében garantálja, hogyha akarom, akkor jövő év március 30-án vehetek tőle 35000 Ft-ért 100 liter 95-ös benzint. Ebben benne volt a jog megvásárlásának ára (1000 Ft), a termék, amire vonatkozik (95-ös benzin), a lehetséges vásárlás időpontja (jövő év március 30.), illetve az ár (35000 Ft 100 literért). Vegyük észre, hogy az opciót nem kötelező használnunk, ez csak egy lehetőség, amivel élhetünk. Hogyha az adott időpontban 32000 Ft-ból is meg tudok venni ennyi üzemanyagot, akkor értelemszerűen nem fogok 35000-t rákölteni.

Mi köze ennek a devizahitelekhez?
A példa alapján már valószínűleg sokan kitalálták, hogy ezzel a módszerrel lehet korlátozni az árfolyamingadozás kockázatát. Cserében egy "biztosítási díjért" maximalizálni tudom a jövőbeli költségemet.
Hogy nézne ki ez például egy CHF hiteles szemszögéből?
Tegyük fel, hogy a CHF-HUF árfolyam jelenleg 220 és tudunk venni 5 Ft-ért olyan call opciót, amivel 1 év múlva, ha akarjuk 220 forintért kapunk 1 CHF-t. Összességében ez azt jelenti, hogyha ennél olcsóbb lesz a frank, akkor nem élünk az opcióval, megvesszük a piaci áron és elbuktuk az 5 forintot. Ezt úgy is nézhetjük, hogy előre bevállaljuk, hogyha javul az árfolyam, akkor a valódi árnál 5 forinttal drágábban vesszük a devizát. Viszont, ha romlik az árfolyam, akkor egyszerűen élünk az opcióval és 220-ért megvesszük a frankot, így összesen az opció árával együtt 225-be került nekünk. Ez az ár független attól, hogy a frank a piacon valójában 221-be, vagy 320-ba került.

Az alábbi ábra azt szemlélteti, hogy a fenti példa esetén hogyan változik számunkra 1 CHF ára a piaci ár függvényében.

 
 

Mekkora védelmet nyújt ez?
Az én véleményem szerint nagyon nagyot. Némi plusz költségért cserébe meg tudom mondani, hogy legfeljebb meddig nőhet a törlesztőrészletem. Persze, ha javul az árfolyam, akkor annak kell örülni, hogy javul, nem pedig azon siránkozni, hogy de kár, hogy így meg elbuktam az opció díját.

Mivel nem számoltunk még?
Eddig nem volt szó arról, hogy hogyan jön ki az opciós jog megvásárlásának díja, azaz a fenti példában az 5 Ft. Erre a válasz sajnos nem annyira egyszerű. A piac határozza meg, nem lehet előre biztosat mondani. Végülis gondoljunk csak bele: ahhoz, hogy ilyen jogot vegyünk, valakinek el kell adnia ilyet. Ő pedig szintén nyerni szeretne az üzleten. Márpedig akkor fog nyerni, hogyha a jövőbeli biztosított ár (220) plusz az opciós díj (5) összegénél alacsonyabb lesz a piaci ár.

Milyen költség van még?
Deviza opciókkal való kereskedést számos pénzügyi cég biztosít. Itt lehet számlavezetési díjjal, tranzakciós díjjal, stb. számolni. Amennyiben magunknak szeretnénk ezt az opciós árfolyambiztosítást elintézni, akkor sajnos a fix költségek közé be kell számolnunk a pénzügyi cég felé irányuló költségeinket (ez is egy olyan tétel lesz, ami előre kalkulálható és az árfolyamtól függetlenül fix többletet jelent). Ennek a mértékét nehéz általánosságban becsülni. Minél nagyobb deviza törlesztőről van szó, annál olcsóbban jöhetünk ki egy egységre visszaszámolva.

Mi lenne az ideális megoldás?
A bankoknak kellene lépni és vállalni a fenti tranzakció elfedését. Így eleve megoldott lenne, hogy nagy tételek mozogjanak, így az egységre jutó járulékos költség csökkenne. Ugyanakkor az egészet az ügyfelek felé egy "árfolyambiztosítás" nevű egységcsomagba lehetne rejteni, így talán nem lenne annyira ijesztő, valamint mindenki számára elérhetővé válna. Aki úgy gondolná, hogy megérne neki némi plusz költséget az, hogy maximalizálja a törlesztőrészletét és nyugodtan tud aludni, az megvehetné a bankjától ezt a szolgáltatást.

Mennyivel jobb ez a megoldás a hitel forintra váltásánál?
Annyival, hogy így megtarthatjuk a forintnál alacsonyabb deviza hitelkamatot. Természetesen, csak akkor lehet korrekt összehasonlítást végezni, ha már tudjuk az "árfolyambiztosítás" árát. Például, ha ez a díj mondjuk a havi törlesztőrészlet 5%-a lenne, akkor még mindig valószínűleg egy forint hitel törlesztőrészlete alatt járunk (sokmindentől függ, de általában nem csak 5%-kal magasabb egy forint hitel törlesztőrészlete, mint egy devizahitelé).

Bevallom, hogy nem kerestem meg minden bankot azzal a kérdéssel, hogy kínálnak-e a fentihez hasonló - általam ideálisnak titulált - teméket az ügyfeleiknek, így azt nem állíthatom, hogy nem létezik ilyen. Viszont abban egészen biztos vagyok, hogyha létezik, akkor nem nagyon reklámozzák ezt, segítő kezet mutatva az ügyfeleiknek. Mindenesetre ez egy járható megoldási útnak tűnik. Mind az ügyfelek, mind pedig a bankok érdekeltek abban, hogy a háztartások fizetni tudják a törlesztést, ebben pedig a legnagyobb segítséget a részlet maximalizálása jelentheti.

27 komment

Címkék: árfolyam bank hitel deviza opció portfolioblogger

Vicc az adósságrendező hitel?

2010.08.30. 11:00 :: hétköznapi pénzügyek

"A pénzteremtéshez pénz kell, de nem feltétlenül a sajátod."
Robert Toru Kiyosaki

 

Az elmúlt évtizedben elburjánzó lakossági hitelfelvételek azt eredményezték, hogy sokan akár 5-6, vagy szélsőségesebb esetben 15-20 hitelterméket is igénybevettek és törlesztettek/törlesztenek párhuzamosan. Ésszerű környezetben a legritkább esetben tartom indokolhatónak, hogy ilyen szituáció kialakuljon. Miért is lenne szüksége valakinek pl. több, mint 10 különböző hitelre?

Átlátható ennyi tartozás párhuzamos törlesztése?
Nem hiszem. Ember legyen a talpán, aki számon tudja tartani, hogy 10 különboző hitelnek mikor esedékes a törlesztőrészlete, mennyit kell éppen fizetni, kinek, illetve hol tart a futamidőben.

Racionális az a pénzintézet, amelyik olyannak ad kölcsön, akinek már így is számos tartozása van?
Némi rosszindulattal mondhatnánk, hogy persze, racionális. Hiszen miért is érdekelné a bankot, hogy tudjuk-e fizetni? A valóság az, hogy nagyon is érdekli, a nem fizető ügyfelek lényegesen magasabb költséget jelentenek, és végeredményben legtöbbször nem nyereségesek a bank oldaláról.
Hogy ennek ellenére miért születnek mégis ilyen kölcsönszerződések? A legtöbbször az ügyfél "füllentése" miatt, ugyanis hitelfelvételkor könnyedén el lehet felejteni megemlíteni a többi (más pénzintézetek felé irányuló) tartozást, így a bank nem is feltétlen értesül arról, hogy már bizony vaskos havi törlesztőre köteleztük el magunkat. Sajnos a bankok között a mai napig nem létezik olyan nyilvántartás, ami segítségével a más irányokba fennálló hiteltartozásunkról tájékozódhatnának. Enélkül pedig marad a kétes igazságtartalmú önbevallás.

Ha már egyszer aktív közreműködésünkkel kialakut egy ilyen helyzet, mégis mit lehet tenni?
Először is számolni kell. Adjuk össze, hogy összesen mennyi a fennálló tőketartozásunk. Ne feledjük, a tőketartozást nem úgy kell számolni, hogy 100 ezer forintból eddig 3-szor 10 ezret törlesztettem, akkor az 70 ezer megmaradt tartozás, hanem mindig csak a törlesztőrészletünk tőkére fizetett részével kalkuláljunk (vagy legegyszerűbb, ha közvetlenül a pénzintézettől kérünk egy aktuális tőketartozás egyenleget).
Emellett pedig számoljuk össze, hogy összesen mennyi törlesztőrészletet kell befizetnünk egy hónap alatt.
A probléma értelemszerűen ott gyökerezik, hogy az egy hónapra eső befizetéseinket nem tudjuk kigazdálkodni.

(1. gyakori hiba)
A fennálló 16 tartozás közül válasszuk a 12 kedvencünket és csak azokat törlesszük!
Na persze... Ezzel a lépéssel meg is tettük az első igazán nagy lépést a szakadék mélye felé, ahonnan már egyre nehezebb lesz visszakapaszkodni.
Miért lenne nagy hiba ez a lépés? A 12 kedvenc hitelünkkel nem lesz semmi gond, a következő hónapban is valószínűleg pontosan ugyanakkora összeget kell majd oda befizetnünk. Ellenben a további 4 hitelnél a büntetőkamatok és az elmaradások miatt lényegesen magasabb költséggel számolhatunk. Ha az aktuális hónapban nem tudtuk kigazdálkodni az eredeti összeget, akkor kicsi az esélye, hogy a következőben már egy nagyobbat is ki tudunk fizetni.

(2. gyakori hiba)
Vegyünk fel egy gyorskölcsönt, amiből ki lehet fizetni az aktuális részleteket!
Hát ez a megoldás is csak a szakadék mélye felé fog lökdösni minket.
A felvett gyorskölcsönből nagyszerűen kifizetjük az aktuális törlesztőt. Eddig rendben. Mi lesz a következő hónapban? Az összes eddig tartozásunk továbbra is megmarad, tehát azokra ugyanannyit ki kell fizetünk, mint amennyit ebben a hónapban nem tudtunk. DE megjelenik a "portfóliónkban" egy újabb hitel, amit várhatóan a következő hónaptól kell törlesztenünk. Összességében így elértük, hogy megnövekedik az egy hónapra jutó törlesztőnk, pedig már a növekedés előttit sem tudtuk kigazdálkodni. Eztán még nehezebb lesz.

Csak egy vicc az adósságrendező hitel, vagy tényleg jelenthet megoldást?
Sokan vallják azt, hogyha már egyszer azért kerültek bajba, mert N db hitelt felvettek, akkor egy N+1-ik hitelfelvétel nem jelenthet megoldást. Márpedig ez nem igaz. Sokak számára talán meglepő módon, a pénzintézetek nem azért találták ki az ilyen jellegű termékeket, hogy ezzel még nagyobb bajba sodorják az ügyfeleket, hanem azért, mert így nagyobb esélyt látnak arra, hogy viszontlátják a kölcsönadott pénzüket (nyilván olyan indok is lehet a háttérben, hogy más banktól ügyfeleket csaljanak el, de ez már marketing).
Végezzük el azt a számítást, amit már a hitelfelvételekkor kellett volna. Nézzük meg meddig ér a takarónk és ehhez képest meddig nyújtózkodtunk.
Ha kiszámoltuk a fennálló összes tőketartozásunkat, akkor számoljuk ki, hogy akkora összeg mennyibe kerülne havonta, ha egy hitelben vettük volna fel. No, van itt egy kis füllentés. A havi törlesztőben nem az fog könnyebbséget jelenteni, hogy egy helyen van a hitel, hanem az hogyha az új hitel futamideje hosszabb, mint a meglévők átlagos futamideje. Érdemes az összes tőketartozást mondjuk 5%-kal megemelni, hogy ezzel a hitelkiváltások díjára is becsüljük valamennyit (vagy becslés helyett minden hitelhez kérjünk ajánlatot a hitelkiváltásra). Válasszunk olyan futamidőt, aminél a várható havi törlesztőt kényelmesen be tudjuk fizetni. Ezzel a kiváltással elfogadható szintre tudjuk korlátozni a költségeinket és egyszerűsítjük, átláthatóbbá is tesszük a pénzügyeinket.
Persze itt is van árnyoldal. A futamidő hosszabbítás azt jelenti, hogy összességében több kamatot fogunk fizetni a banknak. Ez is nagy ár, viszont köszönőviszonyban sincs azzal, mint amikor már egy behajtó kopogtat az ajtónkon.

No de mit lehet tenni, ha a hitelkiváltásnál még extrém hosszú (akár 20 éves) futamidő esetén sem kellően alacsony a törlesztőrészlet?
Sajnos ebben az esetben hivatalosan is kimodhatjuk, hogy nem csak a hitelek struktúrája miatt vagyunk fizetésképtelenek, hanem valóban túlvállaltuk magunkat. Ilyenkor sajnos már csak az értékeink pénzzététele segíthet, egészen addig, amíg kezelhető méretűre nem csökkentjük a havi törlesztési kötelezettségünket.

Összefoglalva: Hogyha azért kerülünk bajba, mert túl sok különböző hitelterméket vettünk igénybe és most ezeket nem tudjuk párhuzamosan törleszteni, akkor sem szabad kétségbe esni. Fontos tudni, hogy még lehet nagyobb veszteségek nélküli kiút, csak gyorsan kell cselekedni. Ne kövessük el a fenti két gyakori hibát, hanem számoljunk és a lehetőségek szerint tegyünk lépéseket. Az idő nem csak azért számít, mert ha sokáig húzzuk a döntést, akkor elkezd halmozódni a tartozásunk, hanem azért is, mert ha véletlenül BAR listára (vagy annak utódjára) kerülünk, akkor a bankok nem fognak tolongani, hogy segítő hitelt adjanak.

3 komment

Címkék: bank hitel pénz pénzügy hitelkiváltás adósságrendező hitel portfolioblogger

Váltsuk a devizahitelt forintra

2010.08.23. 10:00 :: hétköznapi pénzügyek

"Az a fontos, hogy terjesszük a zavart, nem pedig az, hogy kiküszöböljük."
Salvador Dalí

 

A devizahitelek válságának közepén a "megoldási lehetőségek" között gyakran felmerül a hitelek forintra váltásának lehetősége. A legtöbb hitelintézet lehetőséget nyújt is erre a módosításra különböző díjak fejében.
Persze a devizában felvett hitel forintra váltásának kérdéséről mindenkinek van véleménye, s legtöbben azonnal rávágják, hogy "Isten ments most realizálni a veszteséget!", vagy "Dehogy, mert akkor most több tartozásom lesz!".
Nem állítom, hogy az átváltás a jó döntés, sem pedig azt, hogy a devizában megtartás lenne az, csupán amellett szeretnék érvelni, hogy a kérdés megválaszolása nem ennyire egyszerű. Igenis érdemes komoly összehasonlításokat végezni mielőtt bármely oldal mellett letesszük a voksunkat.

1. Ha most átváltom a devizahitelemet forintra, akkor több lesz a tartozásom!
Ha a bank által felszámolt (remélhetőleg korrekt) átváltási költséget nem számolom, akkor nem igaz. A tartozás pontosan ugyanannyi lesz, csak innentől kezdve azt nem CHF-ben, vagy EUR-ban fogják számontartani, hanem HUF-ban. Az persze előfordulhat, hogy a forintosított hiteltartozás több lesz az eredetileg felvett hitel összegénél, de a különbség nem a hitel átváltásából, hanem a korábbi árfolyamváltozásból adódik.

2. Most akkor realizáljam az összes eddigi árfolyamveszteséget?
Valóban, a hitel forintra váltása azt jelenti, hogy az összes hátralevő tőkémet az aktuális árfolyamon átváltom. Ez pedig minden bizonnyal árfolyamveszteség realizálás.
Azt nem lehet tudni, hogy ez jó, vagy rossz döntés, attól függ, hogy a jövőben hogyan alakulnak az árfolyamok. Ha lesz még ennél olcsóbb a deviza, akkor rossz döntés volt, ha pedig csak drágább lesz, akkor jó. Persze így egyszerre kell szembesülnünk, hogy mennyit is buktunk az árfolyamon. Itt nem azt látjuk, hogy a kezdeti havi 60 ezer helyett 80-at kell törleszteni, hanem hogy 4 millió forint hitelből még 4,5 millió van hátra.
Vegyünk egy példát. 2008 tavaszán 150 Ft/CHF árfolyamon lehetett CHF hitelt felvenni. 2008 őszén hatalmasat esett a forint és 190 Ft-ba is került egy svájci frank. Év végére 170 körülre erősödött vissza a forint. Jó ötlet lett volna ebben a helyzetben átváltani a hitelt forintra és realizálni kb. 13%-nyi árfolyamveszteséget? Lehet, hogy nem lett volna rossz ötlet, ugyanis azóta a 170 közelében sem járt az árfolyam, sőt idén tavasz óta 200 alatt is csak ritkán.
Számokban nehezen kifejezhető, de nem elhanyagolható előnye a forint hitelnek a kockázat megszüntetése és ebből adódóan a remélhetőleg nyugodtabb éjszakák.
A hitel forintraváltását ellenzők tegyenek fel maguknak egy kérdést. Ha azért kerültünk bajba, mert olyan hitelt vettünk fel, aminél devizaárfolyamok változása hatalmas kockázatot jelent, akkor jelen helyzetben miért jobb továbbra is az árfolyamváltozásokkal kockáztatni? Azt gondoljuk, hogyha egyszer már veszítettünk egy üzleten, akkor másodszorra már biztosan nyerünk?

3. De ha forintra váltom a hitelemet, akkor magasabb kamatot kell fizetnem!
Ezzel el is érkeztünk az első valóban helytálló ellenvetéshez. Bizony, a forint hitelnek sajnos magasabb kamata van. Konstrukciótól függően ez pl. jelentheti azt, hogy az eddigi 8%-os deviza kamat helyett 10%-ot kell fizetni a forintra. Ami 25%-kal magasabb kamat, mint eddig volt. Amennyiben a futamidőből még nagyon sok van hátra, több mint 15 év, akkor még szinte kizárólag csak kamatrészt fizetünk a törlesztőrészletünkben. Márpedig, ha ez a kamatrész 25%-ot emelkedik, akkor a törlesztőrészletünk is nagyjából ugyanennyit. Amennyiben már csak kevesebb van hátra a törlesztő évekből, akkor ugyanez az arány már sokkal jobb. A kamattartalom továbbra is 25%-kal fog emelkedni, de ott a törlesztőnek már egyre kisebb részét teszi ki a kamat, tehát az össz törlesztőt kevésbé fogja érinteni. Nem pontos számítás, de ha ki szeretnénk számolni, hogy mennyivel emelkedne a törlesztőrészlet ha forintra váltanánk egy deviza hitelt, jó becslést jelent a következő módszer: osszuk el egymással a forint hitel és a deviza hitel kamatlábát, így megkapjuk, hogy hány százalékkal emelkedik a kamatláb (fent ez 25% volt). Majd nézzük meg, hogy az utoljára befizetett törlesztőrészletből mennyi ment kamattörlesztésre és ezt szorozzuk meg a kamatemelkedésre. Ha például legutóbb 40e Ft kamatot törlesztettünk, akkor ennek a 25%-ával, azaz 10e Ft-tal fog nőni a törlesztőrészletünk.

4. Választhatok az átváltás után magasabb törlesztő helyett hosszabb futamidőt?
A pénzintézet valószínűleg megengedi ezt, hiszen itt lényegében egy teljesen új hitelszerződésről van szó. Viszont a futamidőnövelés azt jelenti, hogy ismét vállaljuk azokat az éveket a hiteltörlesztésből, amikor nagyobb arányban törlesztünk kamatot. Ha az új futamidő még csak minimálisan hosszabb az eredetinél, akkor nem jelentős a különbség, de egyébként nagyon meg fog emelkedni a hitelünk ára.

5. Rövidesen eurónk lesz, és akkor már nem probléma, hogy devizában van a hitel
Ez az állítás mérsékelt igazságokat tartalmaz. Egyrészt csak euró hitel esetén igaz az, hogy megszűnik az árfolyamkockázat. Tekintsünk rá pl. egy CHF-EUR árfolyamgörbére és láthatjuk, hogy itt is előfordulnak jelentős kilengések.
Euró hitelek esetén ez a kockázat megszűnik, de valójában itt is egy árfolyamveszteség realizálás fog történni. Ha egyszer odajut az ország, akkor meg fognak állapítani egy EUR-HUF váltási árfolyamot, amivel bevezetik az új pénznemet. Akkor lényegében ezen az árfolyamon kerülnek átváltásra a hitelek (magyarázat: a hitel nyilván nem lesz átváltva euróról euróra, de a forintban meghatározott fizetésünkből ezzel a váltószámmal lesz euró fizetés). Kérdés, hogy ez jobb árfolyam-e, mintha mi választanánk a piacról tetszőleges időpontban.
Ugyanakkor azt is említsük meg, hogyha Magyarországon bevezetik az eurót, akkor az odavezető úton a forint kamatok, így a forint hitelek kamata is az euró kamathoz fog fokozatosan közelíteni, azaz a különbség lassanként eltűnik.

6. Milyen hatása lesz annak, ha az emberek tömegesen elkezdik forintra váltani a hitelüket?
Először is ez nem túl valószínű. Legalábbis a bankok által kiadott statisztikák alapján elenyészően kevesen gondolták úgy, hogy kiszálnak a "devizabefektetésükből". Jó, de mi van, ha mégis? Hát itt csak találgatni lehet. Nézzük a tényeket. Ez azt jelenti, hogy rendkívül nagy mennyiségben fog a lakosság CHF-t vásárolni és persze forintért. Ez a hatás pedig (sok vásárló jelenik meg, akkor emelkedik az ár) a CHF-HUF árfolyamot emelheti tovább.
Persze az is kérdés, hogy mennyi ezzel a folyamattal ellentétes intézkedés lesz párhuzamosan, illetve, hogy a piac méretéhez képest itt milyen volumenről beszélhetünk.

 

Ahogy azt előre vetítettem, nem akarok egyik oldalon sem állást foglalni, de remélem azért sikerült elérnem, hogy mindenki legalább elgondolkozzon a kérdésen és ne csak rávágja egyik vagy másik választ.

4 komment

Címkék: bank hitel forint deviza törlesztőrészlet portfolioblogger

Opciós jog a hitelszerződésben

2010.08.16. 10:00 :: hétköznapi pénzügyek

"A föníciaiak találták fel a pénzt - de miért ilyen keveset?"
Johann Nestroy

 

Vajon azzal, hogy a válság és a túlzott devizahitelezés számos hitelfelvevő életét megkeserítette, sikerült-e megtanulnia a lakosságnak, hogy csak sokkal tájékozottabban szabad a különböző hiteltermékekhez nyúlni?
Lehet, hogy a túlzottan szkeptikus énem szól belőlem, de a válasz szerintem: nem.

Egyes ingatlan hitelszerződésekben a tájékozatlan és balszerencsés hitelfelvevőkre leselkedik a mostanában egyre "népszerűbb" opciós jog kifejezés. Vajon lesznek-e olyanok, akik úgy írnak alá ilyen szerződést, hogy nem ismerik a kifejezés jelentését, s majd csak akkor tanulják meg, amikor évekkel később pórul járnak? Remélem minél kevesebben.

Mit jelent az opciós vételi jog egy ilyen hitelszerződésben?
Lényegében annyit, hogy már a hitel felvételekor megállapodunk a bankkal, hogy amennyiben esetleg majd problémák adódnak és nem teljesítjük a hitelszerződésben foglalt feltételeket, akkor a banknak joga van az opciós vételi szerződésben meghatározott áron megvenni tőlünk a "felajánlott" ingatlanunkat.
Nem lehet eléggé hangsúlyozni, hogy itt sokkal többről van szó, mint amikor jelzálogot jegyeznek be egy ingatlanra. Az opciós vételi jognál meghatároznak egy feltételt (ez jellemzően a hitelszerződésben foglaltak nem teljesítése), és ha ez igazzá válik, akkor a banknak azonnal joga van érvényesíteni az opcióját és az előre meghatározott áron megvásárolni a lakást. Ebben az esetben már mi magunk elhelyeztük a nyakunkat a képzeletbeli hóhér bárdja alatt és amikor beborul az ég, akkor csupán az ő jóindulatán múlik az életünk.

Miért kér ilyet tőlünk egy bank?
A bank szeretné levenni a saját válláról azt a terhet, hogy a hitelszerződés felbontása esetén számára feleslegesen bonyolult lépésekkel tudja csak érvényesíteni az érdekeit. Hiába van pl. egy jelzálogosított ingatlan fedezetként, a bank csak lassan tudja ezt pénzzé alakítani. Ezzel szemben az opciós szerződésben a hitelfelvételkor már aláírtuk, hogy a lakást eladjuk a banknak, amint teljesülnek a szerződésfelbontási feltételek. Tehát a pénzintézet ilyenkor gyorsan és egyszerűen tehet lépéseket és hamarabb juthat a pénzéhez.

Miért vagyunk kiszolgáltatva?
Az opciós szerződés meghatározza, hogy a pénzintézet milyen áron vásárolja meg tőlünk az ingatlanunkat. Könnyen elképzelhető, hogy ez az ár köszönőviszonyban sincs az ingatlan értékével. A pénzintézet érdeke mindössze annyi, hogy az opciós ár fedezze a hitelből hátralévő tartozásunkat, illetve, hogy ezen az áron könnyedén értékesíthető legyen, azaz ne maradjon a nyakán.
Ha például az opciós árat nem vizsgálják felül évről-évre (márpedig költséges lenne minden évben felbérelni egy ingatlan értékbecslőt), akkor hiába határoztak meg a hitelfelvételkor akár korrektnek is tekinthető összeget, pl. 10 év alatt annyit változhatnak az ingatlan árak, hogy addigra már lehet, hogy nevetségesen kevésnek hangzik majd ugyanaz a pénz azért az ingatlanért.
Szintén nem a hitelfelvevő malmára hajtja a vizet az, hogy a meghatározott ár piaci viszonylatban mindenképpen alacsony lesz, hiszen, mint említettem, a banknak az az érdeke, hogy miután megszerezte az ingatlant túl is adjon rajta (sőt egyébként arra is joga van, hogy egyenesen egy 3. személy éljen a vételi joggal, de ez már részletkérdés).
Valószínűleg az egyik legrosszabb lehetőség, hogyha az opciós jogban szereplő árat egyenesen a felvett hitel nagyságában, vagy annak hátralevő tőkéjében határozzák meg. Ilyenkor a bank értelemszerűen a pénzéhez jut, viszont mi elképesztően nagyot is bukhatunk rajta. Képzeljük csak el, hogy egy 10 millió forint értékű ingatlant foglalunk az opciós szerződésbe egy 3 millió forintos hitel felvételéhez. Ha úgy alakul, hogy nem tudjuk törleszteni a tartozásunkat, akkor a bank élhet az opciós jogával és 3 millió forintért kérdés nélkül megveszi a lakást, a mi kezünkben pedig nem marad az ég világon semmi.

Nem szeretnék senkinek a döntéseibe beleszólni, de ez a fajta biztosíték adás nálam messze a határérték felett van. Egy ilyen ügylet akkora kockázatot rejt magában, hogy nem tudok elképzelni olyan szituációt, ahol ezt átgondoltan be szabad vállalni.

14 komment

Címkék: bank hitel fedezet portfolioblogger opcios jog

Hitel számok

2010.08.09. 10:00 :: hétköznapi pénzügyek

"Nagyon unalmas lenne, ha előre tudnám, mi történik, mert az egész életemet úgy próbálnám leélni, hogy azt elkerüljem."
Freddie Mercury

 

Ezúttal hagyjuk, hogy a szavak helyett inkább a számok beszéljenek.
Különböző szempontok szerint fogjuk megvizsgálni, hogyan viselkednek a hitelek attól függően, hogy mekkora kamatra és milyen futamidőre vettük fel.

 

1. A tőke mekkora részét fizetjük vissza az 5. év végére

(A táblázat jellemző kamatokra és futamidőkre tartalmazza az 5. év végére visszafizetett tőke arányát.)

Kamat5,0 év7,5 év10,0 év12,5 év15,0 év17,5 év20,0 év22,5 év25,0 év27,5 év30,0 év
7%100,0%60,7%41,4%30,0%22,6%17,5%13,7%11,0%8,8%7,2%5,9%
8%100,0%59,9%40,1%28,7%21,2%16,1%12,5%9,8%7,7%6,2%4,9%
9%100,0%59,0%39,0%27,4%19,9%14,9%11,3%8,7%6,7%5,3%4,1%
10%100,0%58,1%37,8%26,1%18,7%13,7%10,2%7,7%5,8%4,5%3,4%
11%100,0%57,3%36,6%24,9%17,5%12,6%9,2%6,8%5,1%3,8%2,8%
12%100,0%56,4%35,5%23,7%16,4%11,5%8,3%6,0%4,4%3,2%2,3%

Példa a táblázatból:
15 évre 10%-os kamattal felvett hitel esetén az 5. év végére a tőke 18,7%-át fizetjük vissza, azaz, ha 5 év múlva szállnánk ki a hitelből, akkor még a tőketartozásunk 81,3%-a hátralenne.
Érdekesség, hogy a táblázatból kiolvasható ugyanennek a hitelnek a következő 5 éves tőketörlesztése is, ha felhasználjuk a 10 éves 10%-os hitel adatát, akkor azt mondja, hogy a megmaradt 81,3%-nyi tőketartozásunk 37,8%-át (azaz az eredeti tőke 30,7%-át) fogjuk törleszteni a 6-10. évig. Tehát 10 év törlesztés után még a tőkénk (100-18,7-30,7) 50,6%-a hátra lesz.

 

2. A törlesztőrészleteink mekkora része megy tőketörlesztésre az első 5 évben

Kamat5,0 év7,5 év10,0 év12,5 év15,0 év17,5 év20,0 év22,5 év25,0 év27,5 év30,0 év
7%84,20%70,70%59,40%49,90%41,90%35,20%29,50%24,80%20,80%17,50%14,70%
8%82,20%67,30%55,20%45,20%37,00%30,30%24,90%20,40%16,70%13,70%11,20%
9%80,30%64,20%51,30%41,00%32,80%26,20%20,90%16,70%13,40%10,70%8,50%
10%78,40%61,20%47,70%37,20%29,00%22,60%17,60%13,70%10,70%8,40%6,50%
11%76,70%58,30%44,30%33,70%25,60%19,50%14,80%11,30%8,60%6,50%5,00%
12%74,90%55,60%41,20%30,60%22,70%16,80%12,50%9,30%6,90%5,10%3,80%

Példa a táblázatból:
Egy 15 éves futamidejű 11%-os kamatra adott hitel esetén az első 5 évben befizetett törlesztőrészletek csupán 25,6%-a megy tőketörlesztésre, a többi pedig kamat tartozásra.
Egy érdekességet lehet észrevenni a táblázatból. Az első 5 év befizetéseinek tőkearánya legfeljebb 20 éves hitelek esetében sokkal inkább függ a futamidő hosszától, semmint a kamattól. A 2,5 évvel hosszabb futamidő választása alacsonyabb tőketörlesztést jelent az első 5 évben, mint 1%-kal magasabb kamat. Például a 10 éves futamidejű hitelt megvizsgálva láthatjuk, hogyha 2,5 évvel növelnénk a törlesztés idejét, akkor 33,7%, ha pedig 1%-kal magasabb kamatú hitelt veszünk fel, akkor 41,2% lesz az első 5 évben a tőketörlesztésünk aránya.

 

3. Ugyanakkora törlesztőrészlettel mennyivel több hitelt vehetünk fel, ha 5 évvel hosszabb futamidőt választunk

Kamat5,0 év7,5 év10,0 év12,5 év15,0 év17,5 év20,0 év22,5 év25,0 év
7%70,6%42,9%29,2%21,2%15,9%12,4%9,6%7,8%6,3%
8%66,9%40,3%26,9%19,2%14,3%10,9%8,3%6,6%5,2%
9%63,9%37,7%24,8%17,5%12,7%9,5%7,2%5,6%4,3%
10%60,8%35,3%23,0%15,9%11,4%8,3%6,2%4,7%3,5%
11%57,7%33,2%21,2%14,4%10,1%7,3%5,4%4,0%2,9%
12%55,0%31,1%19,6%13,0%9,1%6,4%4,6%3,3%2,4%

A kérdés tehát itt az, hogyha adott a havonta törlesztésre fordítható összeg, akkor mennyivel lehet több hitelt kapni hosszabb futamidő választásával.

Példa a táblázatból:
Ha az általam vállalható törlesztőrészlettel X Ft hitelt tudok felvenni 10 évre 9%-os kamattal, akkor ugyanekkora törlesztővel 5 évvel hosszabb (15 éves) futamidővel 24,8%-kal tudok több hitelt felvenni (X*1,248). Újabb 5 évnyi futamidőnöveléssel további 12,7%-kal több hitelhez juthatok (X*1,248*1,127). És így tovább plusz 7,2% majd plusz 4,3% tőkéhez lehet jutni.
Azaz, hogy a legszélsőségesebb értéket nézzük, egy 25 éves futamidejű, 9%-os kamatra felvett hitelhez képest csupán 4,3%-kal több tőkét tudunk felvenni, ha változatlan törlesztővel 30 évre növeljük a futamidőt.

 

4. Mennyivel emelkedik a törlesztőrészlet 2,5 évvel rövidebb futamidő választásával

Kamat7,5 év10,0 év12,5 év15,0 év17,5 év20,0 év22,5 év25,0 év27,5 év30,0 év
7%38,34%23,28%15,86%11,50%8,66%6,69%5,27%4,20%3,39%2,75%
8%36,89%22,08%14,82%10,57%7,83%5,95%4,60%3,60%2,85%2,27%
9%35,50%20,94%13,84%9,71%7,08%5,28%4,01%3,08%2,39%1,86%
10%34,15%19,85%12,91%8,91%6,38%4,68%3,48%2,62%1,99%1,52%
11%32,85%18,81%12,04%8,17%5,75%4,13%3,02%2,23%1,66%1,24%
12%31,60%17,82%11,22%7,48%5,17%3,64%2,61%1,89%1,37%1,01%

  

 

Példa a táblázatból:
Egy 12,5 évre 7%-os kamattal felvett hitel törlesztőrészlete 15,86%-kal emelkedik, ha 2,5 évvel rövidebb időre vesszük fel.
Szintén 7%-os hitel esetén, csak 6,69%-kal kell magasabb törlesztőt bevállalnunk, hogy a 20 éves futamidőt 2,5 évvel rövidítsük.
A táblázatból kiolvashatjuk a 20 éves futamidő 5 évvel rövidítését is: 6,69%-os törlesztő emelésen túl további 8,66%-os többlettel kell számolnunk, ami összesen: 1,0669*1,0866 = 1,1593, azaz 15,93%-os törlesztőrészlet többlet.

 

A továbbiakban pedig mindenkinek meghagyom a lehetőséget, hogy levonja a saját magára vonatkozó tanulságokat.

Szólj hozzá!

Címkék: hitel kalkuláció futamidő portfolioblogger törlesztőrészletek

A devizahitel jobb "eddig" az árfolyamig

2010.08.02. 09:00 :: hétköznapi pénzügyek

"Egy elképzelés széles körű elfogadottsága nem bizonyítja azt, hogy az igaz is."
Dan Brown

 

Bár jelenleg nem lehet megmondani, hogy Magyarországon van-e még létjogosultsága a deviza hiteleknek vagy sem, de pénzügyi szempontból mindenesetre ettől függetlenül érdekes.

Egy banki egyeztetés során, amikor az ügyintézőt megkérjük, hogy hasonlítsa össze nekünk az általuk kínált (azonos hitelösszegre és azonos futamidőre szóló) forint és deviza alapú hitelt, valószínűleg a következő információkkal fogunk szembenézni:
 - megnézhetjük a kezdő törlesztőrészletet forintban számolva mindkét konstrukcióhoz
 - kapunk egy emlékeztetőt, hogy bizony a devizahitel esetében számolnunk kell egy kis árfolyamkockázattal is.

Ne elégedjünk meg ennyivel, járjuk körbe kicsit jobban a kérdést!

Hasonlítsunk össze egy forint és egy deviza alapú hitelt egy konkrét példán keresztül. Vegyünk fel 8 millió forintnyi ingatlan célú hitelt 15 éves futamidőre. A számokat egy véletlenszerűen választott hitelintézet ajánlata alapján írom.
Forint alapon 89.000 Ft-os kezdő törlesztővel számolhatunk (11,2%-os kamat).
Euró alapon pedig 79.800 Ft a kezdő törlesztőnk (9,66%-os kamat), az aktuális váltási árfolyam pedig 290 HUF/EUR.

1. Hogyan hat a kamat változása a törlesztésünkre?
Engedjük meg magunknak azt a könnyebbséget, hogy ezzel a paraméterrel nem számolunk, azaz tegyük fel, hogy a teljes futamidő alatt változatlan kamattal számolhatunk. Bár nem életszerű a feltevésünk (15 év alatt biztosan változik a kamat), de ugyanakkor nem is követünk el nagy hibát, ha ezt most kihagyjuk.

2. Milyen ütemben fog csökkenni a tőketartozásunk?
Miután a két hitel azonos futamidejű és a kamatok között sincs jelentős különbség, így elmondhatjuk, hogy hozzávetőleg azonos ütemben fog csökkenni a tartozásunk. Az azonos ütem alatt pedig azt értjük, hogy azonos eltelt törlesztési idő után a tartozásunk ugyanakkora hányadát fogjuk már visszafizetni, például az 5. év végére mondjuk az 1/4-ét.
Fontos különbség, hogy az egyik hitel esetében a tartozásunk forintban mért csökkenéséről beszélhetünk, a másik esetben pedig a tartozásunk devizában mért csökkenéséről.

3. Hogyan változik a törlesztőnk a devizaárfolyam változása mentén?
A forint hitel esetében értelemszerűen nem beszélhetünk ilyenről, ott a törlesztőrészletünk (fix kamatot feltételezve) sohasem fog változni.
A deviza - jelen esetben euró - alapú hitel esetén viszont számolni kell vele. Ahány százalékkal nő vagy csökken a deviza árfolyam, forintban számolva ugyanakkora mértékben fog változni a (devizában rögzített) törlesztőnk nagysága. Azaz, ha 5%-kal emelkedik az euró ára a forinttal szemben, akkor 5%-kal fog emelkedni a törlesztőrészletünk is.

4. Hogyan változik a tőketartozásunk a devizaárfolyam változásának hatására?
A forint hitel esetén ezúttal sem beszélhetünk ilyen változásról, a tőketartozásunk a visszafizetések ütemében csökken.
A devizahitelek esetében is igaz, hogy devizában mérve csökken a tartozásunk, azonban ha ezt forintra átszámoljuk, akkor már nem biztos, hogy csökkenésről beszélhetünk. Ugyanis, ha pl. eddig a tőketartozásunk 10%-át fizettük vissza, de közben a devizaárfolyam 15%-kal emelkedett, akkor (0,9*1,15 = 1,035) forintban számolva 3,5%-kal nőtt a tartozásunk. Persze a tőketartozás változása nem feltétlen érint minket, általában akkor van jelentősége, ha a teljes futamidő lejárta előtt szeretnénk változtatni és kilépni a hitelből.

5. Meddig jobb a devizahitel?
Amennyiben úgy számolunk, hogy végig fizetjük a teljes futamidőt, és nem törlesztünk elő, akkor az a kérdés, hogy átlagosan mekkora árfolyamon fizetjük a részleteket. Láthatjuk, hogy ahhoz, hogy ugyanakkora részleteket kelljen fizetni a deviza hitelünknél, mint az alternatív forint hitelnél (89.000/79.800 = 1,115) 11,5%-kot kell emelkednie az árfolyamnak. Kérdésünk persze nem az egyszeri törlesztőrészlet mértéke, hanem a teljes futamidő alatti átlagos. Tegyük fel, hogy egyenletes ütemben emelkedik az árfolyam, ekkor ha az időtáv felénél érjük el az említett 11,5%-os emelkedést, és a futamidő végére a 23%-ot, akkor számszerűsítve pontosan ugyanannyiba került a két hitel.
Meg kell jegyezni, hogy ebben az esetben még valamennyivel (kb. 0,2%-kal) jobban jár a deviza hiteles, mert a futamidő elején az átlagosnál kevesebbet, a végén pedig többet fizet és közben pedig romlik a pénz értéke, de ezt a különbséget most hanyagoljuk el.

6. Hosszú távon milyen deviza árfolyam várható?
Természetesen ezt a kérdést nagyon nehéz megválaszolni. Arra viszont vállalkozhatunk, hogy próbáljunk egy remélhetőleg nem nagyon rossz becslést adni. A számításunkat alapozzuk az infláció alakulására. Hogyha ugyanazt a terméket meg tudjuk venni most X forintért vagy Y euróért, akkor ebből következik, hogy (kb) X/Y a váltás a forint és az euró között. Ha a magyar infláció 6%, akkor ugyanez a termék egy évvel később X*1,06 forint lesz, közben, ha az euró zóna infláció 2,5%, akkor ez a termék Y*1,025 lesz, vagyis a forint és az euró váltása (1,06*X / 1,025*Y) = 1,034*(X/Y) lesz. Vagyis 1 év alatt 3,4%-ot emelkedik a deviza árfolyam. Természetesen ez csak egy becslés, de kiindulási alapnak jó lesz. A használt értékek sem elrugaszkodottak, hiszen a magyar infláció legjobb években volt 6% körüli, az eurózóna inflációja pedig 2,5% körül szokott alakulni (bár az elmúlt 1-2 évben 0 és 4% körül is megfordult).
Ez azt jelenti, hogy a számítás alapján évente 3,4%-os árfolyamemelkedés várható. Ez a 3. év végére (1,0343 = 1,1055) 10,55%-os, a 4. év végére 14,31%-os árfolyamemelkedés várható, azaz várhatóan a 7,5 év helyett a 3. év során lépjük át az elméleti 11,5%-os egál határt. Ha nem változik ez az ütem, akkor a 15. év végére 65%-kal fog emelkedni az árfolyam az eredetihez képest.
Mégegyszer szeretném kiemelni, hogy ez csak egy becslés, rengeteg paraméter befolyásolja az árfolyamok ingadozását. Ugyanakkor meg kell jegyezni, hogy a számítás nem alaptalan. A valódi árfolyamváltozás ennél sokkal hektikusabban történik, viszont a 15 éves időtávban az ingadozások jó eséllyel kiegyenlítődnek.

7. Ez azt jelenti, hogy nem szabad devizában hitelt felvenni?
Nem. Ez csak azt jelenti, hogy végig kell gondolni, hogy mire kell számítani a visszafizetés során.
Ha jobban belegondolunk, a forint hitel esetén a futamidő alatt egy folyamatosan csökkenő törlesztőrészletet vállalunk be. Hiszen számszerűsítve állandó a visszafizetendő részlet nagysága, de a reál értéke (vásárlóereje) egyre csökken, mégpedig pontosan az inflációt követve. Gondoljunk csak bele, hogy az első és az utolsó 89 ezer forintos részlet befizetése között 15 év telik el. A jövőbe gondolkozni nehéz, de azt azért könnyen összehasonlíthatjuk, hogy mennyit ér most 89 ezer forint és mennyit ért 15 évvel ezelőtt.
A devizahitel esetén viszont hosszú távon nem a forint, hanem a devizanem inflációjának a mértékével csökken a törlesztés. Ott azt kell összehasonlítani, hogy mennyit ér pl. most 250 euró és mennyit fog érni 15 év múlva (évente 2,5%-kal kevesebbet). Forintban számolva persze ez azt jelenti, hogy a törlesztésre befizetendő összeg nő, de a forint inflációjánál kisebb mértékben, azaz összességében a törlesztő részlet reál értéke itt is csökken. Ha évről évre legalább az infláció mértékével emelkedik a fizetésünk, és van némi tartalékünk az ingadozások lenyelésére, akkor hosszú távon ennek a fizetése sem okozhat gondot.

 

Összességében talán megállapíthatjuk, hogy a forint hitel esetében nem számítunk különösebben nagy jövöbeni előrelépésre, ha nem emelkedik a havi jövedelmünk, akkor is végig tudjuk fizetni. Inflációval emelkedő jövedelem mellett viszont folyamatosan csökkenő terhet jelent ez a havi kiadás.
A deviza hitel esetén viszont számítunk a folyamatos infláció közeli jövedelememelkedésre, valamint szükség van némi tartalékra a rövidtávú ingadozások kiegyenlítésére. A deviza alapú hiteleknél további fontos kitétel, hogy a futamidő közbeni lezárásnak elég nagy ára lehet, ezzel mindenképpen számolni kell (például amennyiben a vásárolt ingatlanból a futamidő vége előtt tovább akarunk költözni).

11 komment

Címkék: árfolyam bank hitel forint deviza törlesztőrészlet portfolioblogger

5 éve fizetem és nem csökken

2010.07.26. 09:00 :: hétköznapi pénzügyek

"Az üzletben azon apróságon múlik a siker, hogy az ember ura-e önmagának."
Nora Roberts

 

Az alábbiakban arra szeretnék kísérletet tenni, hogy kapcsolatot találjak egy hitel futamideje és a törlesztőrészletek kamattartalma között. Továbbá, reményeim szerint sikerül egy kis "hoppá, tényleg?" érzést is kiváltanom.

Az alábbi kalkulációkban végig egy rögzített kamattal fogok számolni - legyen 12% - és megengedek magamnak annyi könnyebbséget, hogy alkalmanként kerekítek is egy picit. A kamat mértéke a jelen mondanivalót nézve szinte lényegtelen, bármely valószerű kamatkulccsal hasonló megállapításokat lehetne tenni. Viszont fontos paraméter, hogy beszéljünk forint hitelről, így nincs árfolyamkockázat.

Milyen összefüggés van a törlesztőrészlet kamattartalma (azaz, hogy a részlet mekkora részét fizetjük kamatra és mekkorát tőkére) és a felvett hitelösszeg között?
Semmilyen! Ezt az állítást nem kívánom matematikai alapokon bozonyítani, viszont azért egy rövid gondolaton keresztül megpróbálom némileg igazolni.
1.000.000 Ft-ot szeretnénk részletekben visszafizetni és erre a bank azt mondja, hogy havi 12.000 Ft-ot kell fizetnünk (használjuk a már említett 12%-os kamatkulcsot). Ez azt jelenti, hogy az első hónapban a tőkére kell az éves kamat egy hónapra eső (tizenketted) részét fizetnünk kamatként: 1.000.000 * 0,12 / 12 = 10.000 Ft, és a fennmaradó 2.000 Ft lesz a tőketörlesztés. A kamat aránya az első hónapban 10.000/12.000 = 0,833. A második hónapban 998.000 a tőketartozásunk, amire a következő havi kamatfizetést számolhatjuk hasonló módon: 9.980 Ft a 12.000 Ft-os törlesztésből.
Hasonlítsuk ezt össze azzal, hogyha kétszerakkora összeget (azaz 2.000.000 Ft-ot) kétszerakkora részletre (havi 24.000 Ft-ra) veszünk fel. Ebben az esetben, a korábbi számításhoz hasonlóan kapjuk, hogy az első havi kamattörlesztésünk 20.000 forint, a tőketörlesztésünk pedig 4.000, azaz a kamat aránya 20.000/24.000 = 0,833. A második hónapban 1.996.000 Ft-ra kell kamatot fizetnünk, ami 19.960 Ft a 24.000 Ft-os törlesztőrészletből.
Látható, hogy mindkét esetben minden hónapban a kamatfizetés pontosan ugyanúgy aránylik a törlesztőrészlethez. Mivel a második esetben éppen dupla a törlesztő, így az is igaz, hogy minden hónapban értékben éppen dupla akkora kamatot fizetünk és dupla akkora tőkét törlesztünk a dupla akkora eredeti felvett hitelből. Ebből pedig következik, hogy mindkét hitelnél a tőketartozásunk egyszerre fog elfogyni.
Bár ez nem egy bizonyító erejű levezetés volt, de a lényeget leszűrhetjük: az első törlesztőrészletben fizetett kamat és a törlesztő aránya egyértelműen meghatározza a futamidőt, függetlenül a felvett hitel nagyságától. Ugyanez megfordítva is igaz: a futamidő egyértelműen meghatározza az első törlesztőrészletben fizetendő kamat mértékét.

Tovább megyek. A futamidő egyértelműen meghatározza, hogy az első néhány évben befizetett törlesztőrészlet mekkora arányban megy kamatra és mekkora arányban tőkére függetlenül a felvett hitel nagyságától! (Ne feledkezzünk meg arról, hogy az állítások csak egy rögzített kamat esetén igazak.)
Ezúttal az előzőnél is felületesebb lesz bizonyítás.
Azt már elfogadtuk, hogy a futamidő meghatározza az első törlesztőben a kamat arányát. Viszont akkor a tőke arányát is meghatározza, ami pedig adja a tőketartozásunk csökkenésének arányát a következő hónapig. A megmaradt tőketartozásunk meghatározza a következő havi kamattörlesztésünk mértékét, és egyúttal a kamat arányát a törlesztőrészlethet viszonyítva. És ezt így folytathatnánk bármeddig. Látható, hogy az összes havi tőke és kamatfizetés arány már a futamiő kiválasztásával eldől.

Tehát gond nélkül állíthatjuk azt, hogy tetszőleges összegű, (azonos kamatra adott,) azonos futamidejű hitel esetén például az első 5 évben a felvett hitel pontosan ugyanakkora részét fogjuk visszafizetni.
Hogy egy életszerű példát vegyünk, a bejegyzés írásakor egy kb. 9,5-10%-os thm-mel lehet forint alapon ingatlan hitelt felvenni. Egy véletlenszerűen kiválaszott pénzinzézet által adott ajánlat alapján kiszámolhatjuk (összeadva az esedékes tőketörlesztő részleteket), hogy 20 éves futamidő esetén - függetlenül a felvett összeg nagyságától - a tőke kb. 11%-át fizetjük vissza az első 5 évben. Azaz 5 milló forint hitel esetén 550 ezerrel, 8 milliós hitelnél pedig 880 ezerrel csökken a tőketartozásunk az 5. év végére. Lássuk be, hogy ez igen nagy luxus: a törlesztőrészletek negyedének (a húszból 5 év eltelt) befizetése után még csak 1/9-ed résszel csökkent a tartozásunk.

Pillantsunk a leírtakra egy másik perspektívából (és most szeretném sokakból előcsalni a "hoppá, tényleg?" érzést)!
Hallottuk-e már bármilyen forint hitelt felvevő ismerősünktől, hogy "már öt éve fizetem a hitelem, de mégsem csökken a tartozásom"? Itt nincs devizakockázat, és persze az sem igaz, hogy nem csökken a tartozás, az viszont igaz, hogy nem nagyon. Mi a magyarázat erre a  panaszra? Valószínűleg a hosszú futamidő. Például éppen az imént számoltuk ki, hogy 20 éves futamidő esetén 5 év elteltével még csak 11%-kal csökken a tartozás. Ha egy 8 millió forintos hitelt veszünk alapul, akkor az első 5 évben  (egy banki ajánlat alapján számolva) kb. 60*70-75 ezer, összesen mintegy 4-4,5 millió forint törlesztőrészletet kell fizetni, amiből csak a 11%-át, azaz 880 ezer forintot törlesztettünk a tőkénkből (és kb. 3,5 millió kamatot fizettünk), azaz a tartozásunk még több, mint 7.100.000 Ft.
Vegyük észre, hogyha eredetileg ennyivel kevesebb hitelt (azaz csak 7,1 milliót) veszünk fel és azt 20 helyett 15 évre, akkor pontosan ugyanitt tartottunk volna öt évvel ez előtt, mint most. Pontosan ugyanannyi lenne a törlesztőnk, a tőketartozásunk és a hátralévő futamidő. Az egyetlen különbség, hogy megúsztuk volna a legdrágább első 5 évet.
Nem azt mondom, hogy mindig van olyan lehetőség, hogy beérjük kevesebb hitellel, de ezen a szinten elképesztően nagy az ár.

Egy banki ügyintéző soha nem fogja feltenni ezt a kérdést, ezért magunknak kell megtenni:
Ér annyit az a plusz szűk 900 ezer forint, hogy az első 5 évben emiatt plusz 3,5 millió forint kamatot kifizessünk, és összességében 5 évvel hosszabb időre kötelezzük el magunkat?

8 komment

Címkék: bank hitel kamat törlesztőrészlet tőketörlesztés portfolioblogger

Kombinált hitel - ahogy nem reklámozzák

2010.07.21. 09:00 :: hétköznapi pénzügyek

"A bőség egy evolúciós lehetőség, magától kialakul, a hiánnyal azonban meg kell küzdeni."
Chris Anderson

 

A pénzintézetek végtelen képzelőerővel rendelkeznek, ha arról van szó, hogy hogyan lehet különböző, nagyon kedvezőnek hangzó kombinált hiteltermékeket létrehozni. Ezen termékek kivétel nélkül piaci alapon életképtelenek. Mit jelent az, hogy piaci alapon? Azt, hogy nincs egy felsőbbrendű "nagy testvér", aki kívülről bele tud nyúlni az eseményekbe és saját preferenciái alapján befolyásolni. Ezt a természetellenes tényezőt hívjuk Államnak.

Az Állam hajlandó (bizonyos esetekben csak hajlandó volt) számos pozitív célt támogatni, többek között az életbiztosítást (adókedvezménnyel), öngondoskodó megtakarítást (kamatkiegészítéssel), forint alapú lakáshiteleket (kamattámogatással), stb.
(Most tekintsünk el attól, hogy a bejegyzés írásakor nem minden támogatási forma él, a működésük ettől függetlenül tanulságos.)
Az Állami támogatásokra, mint a keselyűk csapnak le a pénzintézetek és próbálják saját zsebükbe forgatni a pénzt.

Két fő kategóriát különböztethetünk meg:
1. Közvetett károkozás, a haszon lefölözése
Ide tartoznak például a kamattámogatott forint hitelek. Ez a kategória első ránézésre nem is tűnik feltétlenül problémásnak. De mégis..., a pénzintézetek ennél  a konstrukciónál hajlamosak egy normál hitelhez képest magasabb kezelési költségekkel számolni. Így összességében az ügyfél valószínűleg néhány ezer forinttal alacsonyabb részletet fog fizetni, de közel sem annyival, mint amennyi támogatást az állam ad. Azaz az adófizetők (köztük a hitelfelvevő) adóját osztják vissza kisebb részben az ügyfélnek és nagyobb részben a hitelező banknak. Azaz, ha helyette ennyivel csökkenne az adója az ügyfélnek, akkor a magasabb - valódi piaci - kamat kifizetése mellett még maradna is pénze.

2. Közvetlen károkozás és a haszon lefölözése
Elérkeztünk a bejegyzés fő témájához, a kizárólag állami támogatásokkal életképes kombinált hitel termékekhez.
Konkrét hiteltípus kiválasztásától függetlenül vessünk egy pillantást arra, hogy miért beszélünk egy beteg lóról!
Ezen termékek rendszerint úgy állnak össze, hogy először a törlesztőrészletünkben válasszuk szét egymástól a kamat és a tőke törlesztést, majd a tőketörlesztés egy részét vagy egészét ne tőke csökkentésére használjuk fel, hanem próbáljuk meg fialtatni és majd később törlesszünk vele. Szélsőséges esetben a törlesztőrészletünkből egyáltalán nem törlesztünk tőkét, hanem minden hónapban a teljes felvett összegre fizetjük a kamatot és a törlesztőrészlet azon felüli részét fektetjük be (az egyszerűség kedvéért ezt a változatot fogjuk vizsgálni). Ebből a befektetésből és a kamataiból fogunk majd a szerződésben meghatározott idő múlva egy összegben tőke tartozást törleszteni, hogy utána normál hitelként fizethessünk tovább. Arról van szó, hogy az egyösszegű törlesztés után szeretnénk, ha a tőketartozásunk kisebb lenne, mintha végig hagyományos módon törlesztettük volna. Álljunk meg egy szóra!  Mekkora kamatot kell elérnünk ezzel a befektethető tőkével, hogy ne járjunk rosszabbul, mintha tőketörlesztésre fordítottuk volna? Pontosan a hitelkamatot kell elérnünk ehhez, hiszen ha tőkét törlesztettünk volna, akkor ennek a résznek a kamatával csökkent volna a következő havi kamat törlesztő részletünk. Azért ez már így elég gyanús. Gondoljuk végig egy pillanatra, hogy nem láttunk még olyat, hogy alacsonyabb kamatra kaphatnánk hitelt, mint amennyit a mi megtakarításainkra egy bank hajlandó fizetni. Nem állítom, hogy nem lehet egy hitel kamatánál magasabb hozamot elérni egy befektetéssel, de ott már komoly kockázatok lépnek be a képbe, és hát korántsem normális dolog, ha valaki a hitelből szerzett tőkéjét kockáztatja.
Az eddigiek alapján láthatjuk, hogy tiszta piaci környezetben a kombinált hitelnek nincs létjogosultsága. Most lép be a képbe az Állam és azt mondja, hogy ad adókedvezményt, vagy kamattámogatást, ezzel javítva a befektetésünk hozamát. Igen ám, csak hogy már az is egy jelentős támogatás, ha annyit ad, hogy ne járjunk rosszabbul, mint egy hagyományos hitellel és persze ennél legfeljebb egy icipicit ad többet (vagyis inkább úgy mondanám, hogy a pénzintézetek be tudják lőni úgy a díjaikat, hogy a támogatással csak egy minimálisan járjon jobban az ügyfél). Gondolhatnánk, hogy végülis mindenki örülhet, hiszen az ügyfél kevesebbet fizet, a bank többet kap. Kicsit bonyolultabb, de idáig még az első kategóriáról is beszélhetnénk.
Lássuk milyen további buktatók vannak:
Az életbiztosításos kombináció abból él, hogy a 10 évnél nem rövidebb idejű életbiztosítások után adókedvezmény jár. Ebből származik a plusz hozam, azaz csak származott, mert idő közben megszüntették. Tehát máris megtaláltunk egy buktatót, az adókedvezményt bármikor kihúzhatják a lábunk alól, akkor pedig marad egy piaci kombinált hitel, aminél folyamatosan bukunk azon, hogy nem törlesztjük a tőkét. Ugyanakkor, az adókedvezmény megszüntetése nélkül is találhatunk egy másik buktatót, mégpedig a 10 éves korlátot, azaz egy viszonylag hosszú, rögzített futamidőt. Miért fontos ez a 10 év? Mert ha ennél korábban szeretnénk kilépni a hitelből (akár végtörleszteni, akár mással kiváltani, stb), akkor rögvest kiderül, hogy az apróbetűs rész a szerződésben tartalmazott jópár meglepetést. Mint azt már tudjuk, a tőketartozásunk nem csökkent, hiszen nem oda ment a törlesztőnk, tehát marad a kérdés, hogy mennyire kamatozott jól a befektetésünk? Hát nagyon rosszul kamatozott, mert a futamidő első részében szinte kizárólag banki/biztosítási díjat fizettünk belőle, azaz nemhogy nem kamatozott, de néhány év után a befektetésünk még csak töredéke a befizetésünknek. Továbbá belép még egy tényező, az Állam visszakéri az adókedvezményt (vagy egy részét, ugyanis a törvény időnként változik ezügyben).
Ugyanezen a lapon említhetjük a lakáselőtakarékossággal kombinált hitel konstrukciókat. Az előtakarékossági idő rögzített (4-8 év), ha annál előbb szeretnénk kiszállni, akkor a támogatásokat (büntetőkamatokkal együtt) fizethetjük vissza.
Hogy lehetne további kockázatot vinni ezekbe a konstrukciókba? Hát persze, ha a hitel deviza alapú. Hol van ebben az extra kockázat a már ismert árfolyamingadozáson túl? Ott, hogy míg egy sima devizahitel tőke törlesztőrészleteiben pl. 8 éven keresztül havonta mindig az aktuális árfolyam jelentkezik, addig egy ilyen kombinált megoldásban az összes tőketörlesztésünk egyszerre fog megtörténni a 8. év végén, az akkori árfolyamon. Ez persze jól is elsülhet, de lássuk be, nem elenyésző a különbség a 8 év átlagos árfolyamán törleszteni, vagy a 8. év végin, hiszen ez utóbbi akár a 8 év legrosszabb árfolyama is lehet.

Összefoglalva, a kombinált termékekben rejlő kockázat sokkal nagyobb, mint az általa esetlegesen nyerhető minimális előny. A konstrukciók rugalmatlansága (az, hogy nem lehet belőle bármikor kiszállni) nehezen számszerűsíthető, rendkívül nagy kockázat. Továbbá ne felejtsük el, hogy a háttérben az Állam a mi pénzünket osztja szét a bank és kisebb részben mi köztünk.

2 komment

Címkék: bank hitel életbiztosítás portfolioblogger kombinált hitel lakáselőtakarékosság

3 millió hitelből 1,5-et fizettem vissza és még 4-gyel tartozom

2010.07.15. 09:00 :: hétköznapi pénzügyek

"Semmi sem annyira rossz, hogy ne tudna tovább romlani."
Arthur Bloch

 

Az alábbiakban elemezzük egy elképzelt devizahiteles térténetét és találjunk magyarázatot a "mi miért történt?" és a "mit lehetett volna tenni?" kérdésekre.

Főhősünk a virágzó gazdaság és a társadalmi jólét közepette, 2006 elején úgy döntött, hogy megengedhet magának egy kis banki kölcsönt, amiből rendberakatja a kertjét, kicsinosítja a házát. Ehhez 3 millió forintra volt szüksége. Ellátogatott a kedvenc bankjába, ahol előadta a kérését. A történet adta magát, 3 millió forint hitelre van szükség, és lehet jelzálogot terhelni az ingatlanra, tehát fedezet is van. Az ügyintéző két kérdést tett fel: forintban, vagy devizában kér-e illetve milyen futamidőre. Az ügyfél - mivel nem ez volt a szakmája - nem értett a pénzügyekhez, így azt a választ adta, ami talán a legtöbbünkben először megfogalmazódna: megkérdezte melyik az olcsóbb, az majd jó lesz. Persze az ügyintézővel folytatott beszélgetésben elhangzott az "árfolyamkockázat" kifejezés, de akkor még nem tudta, hogy ez mit is jelent igazából.
Így a választott hitel paraméterei: 3 millió forint, 240 hónap, ingatlan jelzálog fedezet, CHF deviza alapon, THM 9%. A hitel kezdő törlesztője így havi 26 ezer forint volt. Ebből az emberünk leszűrte azokat a részeket, amiket értett: 3 millió forintot kap, majd húsz évig havi 26 ezer forintot kell visszafizetnie, DE - ahogy a kedves ügyintéző hölgy is említette - az a 26 ezer forint akár egy kicsit ingadozhat is, mert az árfolyam változik.

Ahogy teltek a hónapok, a törlesztő részlet tényleg ingadozott valamennyit, volt 25-től 32 ezerig mindenféle, majd egy idő után már nem is nagyon ment 30 alá, s bő 4 év után elérte a 38 ezer forintos havi összeget, az addigi tetőpontot.

Ekkor váratlanul nagyobb összeg - éppen 3 millió forint - ütötte történetünk főszereplőjének markát. Gondolta, hogy akkor végtörleszti belőle a tartozását, majd a maradékból még vesz magának egysmást. Felkereste a bankot, ahol legnagyobb meglepetésére azt az információt kapta, hogy fennálló tartozása mintegy 4 millió forintot tesz ki, annak ellenére, hogy bő 4 év alatt majd' 1,5 millió forintnyi törlesztőrészletet fizetett be.

A történet folytatása pénzügyi szempontból már nem érdekes.
A kérdés, hogy hibázott-e vagy visszaélt-e a helyzetével a bank? Illetve milyen lehetőségei lettek volna az ügyfélnek, hogy elkerülje ezt a helyzetet?

A tisztánlátás kedvéért olvassuk újra az eseményeket némi magyarázattal.
Főhősünk felvett 19.500 CHF hitelt (amiért akkor éppen 3 millió forintot kapott), 240 hónapra, 9%-os kamattal, 160 CHF (ami akkor éppen 26 ezer forintot jelentett) havi törlesztőrészlettel. (A számításhoz hozzávetőleges - 155-165 HUF/CHF - akkori deviza vásárlási és eladási árfolyamot használtam.)
A törlesztő részlete valójában nem változott, végig 160 CHF-t törlesztett havonta, viszont forintban vonták a részletet, ami jelentősen ingadozott az aktuális CHF/HUF árfolyamtól függően.
A rendkívül hosszú futamidő (240 hónap) azt jelenti, hogy a hitelfelvevő a kezdő kamatnál csupán minimálisan magasabb törlesztő részletet vállalt (a kamaton felül alig vállalt tőke törlesztést), azaz az első jópár évben lényegében alig csökkent a tőketartozása.
Ha csökkent - még ha csak kicsit is - a tőketartozás, akkor hogy lehet, hogy most mégis többel tartozik? Itt a deviza játsza a kulcsszerepet. Ugyanis az eredeti tőketartozása 19500 CHF volt. Ez nagyon lassan csökkent 18600 CHF-ra jó 4 év alatt. Igen ám, de a devizaárfolyam közel másfélszeresére emelkedett (számoljunk 215 CHF/HUF-tal), így a forintban mért tőketartozása jelenleg közel 4 millió.

A levezetésből látszik, hogy a bank nem csalt, nem élt vissza a helyzetével, és nem terhelt indokolatlan összegeket az ügyfélre. (Egy esetleges deviza hitel kamatemelés szándékosan nem szerepel a történetben, mert ott egészen új tényezők lépnének be a képbe.)

Mit lehetett volna másképp csinálni?
 - A tőketartozás sokkal nagyobb ütemben csökkent volna, ha rövidebb futamidőt választ, de ez persze magasabb havi törlesztéssel járt volna.
 - Felvehette volna a kölcsönt forint alapon. Annak lényegesen magasabb a kamata (akkoriban 15%-kal lehetett számolni), így a kezdő törlesztője azonos (240 hónap) futamidővel 40-42 ezer forint lett volna, viszont a tőketartozása forintban mérve folyamatosan csökkent volna.

Látható, hogy a teljes futamidőt tekintve egyelőre sokkal alacsonyabb törlesztőrészleteket fizetett devizában, mint forintban tette volna. Viszont az ügyintéző valószínűleg nem, vagy csak felületesen említette, hogy az árfolyamingadozás nem csak a havi törlesztőt érinti közvetlenül, hanem a tőketartozás forintosított értékét is. Amennyiben a teljes futamidőt végigtörleszti mindig az éppen aktuális árfolyammal, akkor ennek nem lenne semmilyen jelentősége, viszont ha idő közben akar kiszállni, akkor azonnal, egyben látható az árfolyamváltozásból adódó vesztesége.
Amennyiben a helyzetet - legalább részben - a bankokra akarjuk kenni, akkor elsősorban ott támadhatóak, hogy az ügyintézők nem tájékoztatták kellően az ügyfelet. Ezt részben a bankok pénzéhsége (megfelelő tájékoztatás esetén egy esetleges ügyfél még a végén meggondolja magát és nem, vagy csak kisebb hitelt vesz fel), részben pedig az ügyintézők hozzá nem értése és képzetlensége magyarázza.

Szólj hozzá!

Címkék: bank hitel kölcsön deviza kalkuláció portfolioblogger végtörlesztés törlesztes

Hitel vagy albérlet?

2010.07.08. 09:00 :: hétköznapi pénzügyek

"A tudás eszköz, s mint minden eszköznek, a felhasználó kezében dől el a sorsa."
Dan Brown

 

Az nagybetűs Élet kezdetén a legtöbb fiatal beleütközik abba a problémába, hogy fészket akar rakni valahol, de nincs igazán miből. Jellemzően két lehetőség közül lehet választani: albérlet, vagy lakás vásárlás hitelből. Arra a kérdésre nem tudok és nem is akarok válaszolni, hogy melyik a jobb választás, de fussunk végig egy pénzügyileg a témához kapcsolódó kérdésen, amire esetleg nem mindenki gondol ilyen helyzetben.

"Inkább veszek hitelre lakást és a saját zsebembe rakosgatom a pénzt, minthogy albérletre költve az ablakon dobáljam ki!"
Valószínűleg már mindenki találkozott ezzel a mondattal egy baráti beszélgetés keretében egy sör mellett. De vajon valóban ennyire egyszerű ez a kérdés?
Felületesen megvizsgálva a mondatot, úgy gondolhatánk, hogy igen. No de hol van a csúsztatás? A válasz egyszerű: ne feledkezzünk meg a bankokról. Amint bekerülnek a képbe, máris tartják a markukat, mi pedig fizethetünk, mint a katonatiszt.

A kiinduló gondolatmenettől már egyenesen vezet az út addig, hogy gyorsan utánaszámoljunk, mennyibe is kerülne a hitel (mennyit fizetünk a banknak) és ehhez képest mennyiért találunk albérletet.
Például, ha 10 millió forint hitelre van szükségünk és ezt 9%-os kamat árban mérik, akkor ez nekünk az első hónapban 10.000.000 * 0,09 / 12 = 75.000 Ft-ba kerül. Ez nem a kezdő törlesztő, ez csak a kamat, amit a banknak fizetünk. Ha pl. havi 60.000 forintért találunk albérletet, akkor a mérleg két oldalán már az áll, hogy egyik esetben 60 ezer forintot a bérbeadónak adunk, a másik esetben 75 ezret a banknak. Tehát így koránt sem igaz, hogy az albérlet több "kidobott pénz"-t jelent, mint a hitel, sőt...
Fontos megjegyezni, hogy a fenti számítástól jelentősen eltérő értékekkel is találkozhatunk. Könnyen előfordulhat olyan szituáció is, hogy az albérlet díja megegyezik a hitel kezdő kamattal, illetve, hogy akár annak többszörösét is kiteszi. A példa csak arra kívánja felhívni a figyelmet, hogy ez azért nem teljesen egyértelmű.

A hitelre vásárolt saját otthon és az albérlet közé számos pro és kontra érvet felhozhatunk még, de ezek már sokkal kevésbé mérhetőek pénzügyi szemmel.
Nehéz megfogalmazni annak az értékét, hogy egy hitel esetén mekkora kockázatokat vállalunk (árfolyam, nemfizetés esetén mit veszítünk, stb), vagy számszerűsíteni, hogy egy albérletnél mennyivel kevesebb értékmegörző-karbantartási költség merül fel. Megemlíthetünk egy esetleges költözés esetét is, ahol egy új albérletbe költözés lényegében azonnal megtehető váratlan terhek nélkül, míg saját ingatlannál például az eladás ideje és az új ingatlan utáni illeték fizetés is megjelenik a mérlegben.
Az ellenkező irányba - a saját lakás vásárlása mellett - is több érv szól. Nagy lehet a súlya annak, hogy nem függünk egy bérbeadótól, aki lényegében bármikor kirakhat, valamint érzelmileg sokat jelenthet a saját tulajdon tudata.

Senki helyett nem szeretném eldönteni, hogy a fészekrakást albérletben vagy hitelre vásárolt lakásban kezdje. Viszont a fenti gondolatok megfontolása, illetve az albérlet ellen gyakran elhangzó, nagyvonalúan bedobott mondat mélyebb vizsgálata talán segíthet abban, hogy kevesebb rossz döntés szülessen.

1 komment

Címkék: hitel lakás gondolatébresztő kamat albérlet portfolioblogger

Miért nem akarnak segíteni a bankok a bajbajutottakon?

2010.07.05. 09:00 :: hétköznapi pénzügyek

"Addig jár a korsó a kútra, míg be nem kötik a vizet."

 

Fussunk neki még egyszer a gonosz bankok teóriának.
A mai történetünk arról szól, hogy miután felvettünk egy jelentősebb hitelt és évekig szorgosan fizettük, hogy lehet mégis az, hogy a bankok nem akarnak segíteni, amikor bajbajutunk.

Már a legelején tisztázzuk, hogy ugye nem várjuk el a bankoktól, hogy jótékonysági intézmények legyenek?
Ha ebben meg tudunk állapodni, akkor a feladatunk az, hogy járjunk utána, mi az elképzelhető legnagyobb engedmény, amit egy bank nyújthat és hogy ez valójában elég segítség lehet-e számunkra, vagy sem.

A hitel költsége, azaz a nálunk kölcsönben lévő pénz ára minden napra/hónapra megegyezik ennek a pénznek az időarányos kamatával. Azaz ha 5 millió forint a tartozásunk és 9%-os éves kamatot állapítottak meg a hitelhez, akkor egy hónap használat ára 5.000.000 * 0,09 / 12 = 37.500 Ft. Ha a hitelből már 2 milliót visszafizettünk (fontos, hogy a hitel tőkéből fizettünk ennyit és nem pedig ennyi törlesztőrészletet fizettünk be), akkor már csak 3 millió forint van nálunk kölcsönben, aminek a havi költsége a fenti számítással 22.500 Ft.

Amikor azt vizsgáljuk, hogy a bank hogyan segíthetne nekünk, először azt kell kiszámolni, hogy a még vissza nem fizetett hitel tőkének mekkora a havi kölcsön költsége. Hogyha havonta pontosan ennyit fizetünk a banknak, akkor ő egy kicsit sem kerül közelebb a kölcsönadott pénzéhez, csupán annak a bérleti díját kapja meg.
Ebből értelemszerűen következik, hogyha a pénzintézet nem szeretne újabb kölcsönt nyújtani az eddigieken felül, akkor a maximum, amit segíteni tud, hogy a probléma átvészeléséig megengedi, hogy csupán a pénz bérleti díját (a kamatot) fizessük és azon felül plusz tőkét ne törlesszünk.
Egyes bankok a válságra való tekintettel hajlandóak még lejjebb engedni a törlesztőket, de ennek igen komoly ára van. Ha kevesebbet fizetünk egy hónapban, mint amennyi a nálunk lévő pénz kamata, akkor a bank lényegében a bérleti díjra újabb kölcsönt ad nekünk. Azaz amennyivel kevesebbet fizetünk a kamatnál, annyi kölcsönt veszünk fel, ami abban számszerűsödik, hogy nő a tőketartozásunk. Ez sem a banknak, sem pedig az ügyfélnek nem túlságosan , hiszen az előbbi egyre távolabb kerül attól, hogy visszakapja a kölcsönadott pénzét, míg az utóbbi hátán egyre nagyobb a teher.

Mikor tud igazán segíteni a bank a bajbajutotton?
Ahogy láthatjuk, hogyha a bank nem kezd el adakozni, akkor a segítség annyit jelent, hogy a tartozásunk törlesztését átmenetileg minimalizálhatjuk, s csak akkor folytassuk a teljes törlesztést, amikor már rendbejöttek a körülmények. Sem a bank, sem az ügyfél számára nem jó opció, hogyha a tartozás elkezd tartósan nőni, hiszen ezzel egyre kilátástalanabb lesz a helyzet. Az aktuális törlesztőrészlet minimalizálása a kamat mértékéig már életképesebb. Ilyenkor bár nem csökken a tartozás, de nem is nő.

Mennyi könnyítést jelenthet a csak kamat fizetés?
Erre általánosságban nem lehet válaszolni, függ a hitelfelvétel eredeti futamidejétől és attól, hogy mennyi ideje törlesztünk. Amennyiben rövid volt a futamidő (max 10-12 év), vagy hosszabb volt, de már csak max. 10-12 év van hátra belőle, akkor viszonylag jelentős mértékben (látatlanban nem lehet pontosat mondani, de min. 40% körül) tudunk átmenetileg faragni a törlesztőn.

Mikor válik kilátástalanná a helyzet?
Hogyha a hitel futamidőnkből még több, mint 15 év van hátra, akkor a törlesztő részletünk legnagyobb részéből már most is a kamatot törlesztjük, így az átmeneti "csak-kamat" törlesztés legfeljebb minimális könnyebbség lenne, ami valószínűleg nem jelentene megoldást. Ha a bank ad rá lehetőséget és úgy döntünk, hogy a kamatnál kisebb törlesztésre szeretnénk átmenetileg áttérni, akkor is érdemes megfontolni, hogy meglépjük-e. Ha úgy alakul, hogy rövid időn belül nem tudunk visszatérni a rendes törlesztési ütemre, akkor csak a tartozásunk nő az átmeneti idő alatt, és a jelzálog vagy más vagyontárgy értékesítése után kezünkben maradó összeg csökken. Bármennyire is szomorú ezt belátni, hogyha nincs reális esély arra, hogy rövid időn belül megoldódnak az anyagi gondjaink, akkor minél előbb értékesíteni kell a vagyonunkat (általában jelzálogosított ingatlant), hogy a lehető legkisebb kár érjen.

Összefoglalva a leírtakat, láthatjuk, hogy sajnos a bank sem tud minden esetben segíteni rajtunk. Nem kellő ráhagyással választott hitel esetén könnyen belefuthatunk olyan helyzetbe, hogy a banktól elvárható legnagyobb könnyítés sem oldja meg a helyzetet és be kell látnunk, azzal járunk a legjobban, ha minél előbb értékesítjük a vagyonunkat és végtörlesztjük a hitelünkek.

Szólj hozzá!

Címkék: bank hitel könnyítés portfolioblogger bajbajutott hitelkarosult

Előbb a kamat, aztán a tőke

2010.06.29. 22:00 :: hétköznapi pénzügyek

"Attól még, hogy paranioás vagy, még lehet, hogy követnek."

 

Gyakran hangzik el a címben is szereplő gondolat olyan párbeszédekben, amikor különböző bankhitelekről van szó:
Hiteltörlesztésnél először miért csak a kamatot fizetjük és csak utána a tőkét?

Érdemes ennek egy kicsit utánajárni, mert ha ez valóban így van, akkor ne hagyjuk magunkat átverni, ha pedig mégsem igaz az állítás, akkor derítsük ki, vajon miért alakult ki ez a tévképzet.

Az egyszerűség kedvéért nézzünk egy olyan hitel konstrukciót, aminél nincsenek extra költségek, csak a törlesztő részletet kell fizetnünk, benne a kamat és a tőke törlesztéssel (ún. "csak kamat termék", ahol a kamatba már beleszámolták a plusz költségeiket). Itt tisztán arról beszélhetünk, hogy X összeget vettünk fel Y hónapra, havi Z törlesztőrészlettel.
Az Y*Z pedig az össz kamattal lesz több az X-nél. A kérdés tehát csak az, hogy ezt a kamat összeget mikor, milyen ütemezéssel fizetjük, és hogy ez igazságos-e?

Ennek a kérdésnek a megvizsgálásához, tegyünk egy kis kitérőt. Bizonyára mindenki ismeri a talán egyik legegyszerűbb megtakarítási formát, a banki lekötött betétet. Nemes egyszerűséggel arról van szó, hogy odaadunk a banknak például 100.000 Ft-ot egy hónapra. A bank azt mondja, hogy erre éves 6% kamatot ad (ebből időarányosan egy hónapra 0,5% jut), majd egy hónap múlva felmarkoljuk a 100.000 Ft-ot, plusz az 500 Ft kamatot (mínusz kamatadó, stb).
A hitel felvétel hasonló ehhez, csupán az ellenkező előjelekkel. Ott nem mi adunk kölcsön a banknak kamatért cserébe, hanem a bank ad nekünk (sajnos lényegesen magasabb kamatért). A bank kamatot kér tőlünk arra a pénzre, amit kölcsön vettünk és még nem fizettünk vissza (ezt a magot hívják tőke tartozásnak). A bank - szerencsére - azt mondja, hogy nem kell egyszerre visszafizetni az összes kamatot és az összes tőkét, hanem annyit kér, hogy arra a használati időre, amíg mi használjuk a pénzét (általában havonta elszámolva) fizessük ki a nálunk lévő kölcsön-pénz kamatát, illetve még törlesszünk valamennyit a tőkéből is, hogy esély legyen arra, hogy elfogyjon a tartozás.

Ezekből a fenti tételekből áll össze a törlesztőrészletünk. A fent leírt mechanizmus teljesen fair. Csak olyan tételeket kell fizetnünk, aminek "a hasznát már élveztük", nincsen olyan összetevő, hogy a bank visszaél a helyzetével és előre kifizettet velünk olyat, ami jogtalan lenne. A szomorú helyzet ugyanakkor az, hogy kalkulációból automatikusan következik, hogy a hiteltartozásunk korai szakaszában, amikor még sok a tőketartozásunk, akkor több kamatot fizetünk, hiszen mindig a kölcsönben nálunk lévő tőke használatáért kell a kamatot lerónunk. Ahogy lassanként törlesztünk, úgy fogy a tőketartozásunk is, amiből következik, hogy erre a kevesebb összeghez már alacsonyabb kamatfizetés fog tartozni.
Kicsit kifordítva a dolgot. Minden hónapban az a pénz, amit a kamat befizetése mellett még tőketörlesztésre befizetünk csökkenti a következő kamattörlesztés összegét, hiszen pontosan ennyivel kevesebb tőke után kell majd a kamatot számolnunk legközelebb. Ha azt szeretnénk, hamar fogyjon a tőketartozásunk, akkor a kezdő kamatrészletnél lényegesen magasabb törlesztőrészletet kell választanunk.

Számszerűsítsünk egy kicsit:
Induljunk ki 5 millió forint hitel felvételből 8,4%-os éves kamatra.
Meglepő módon ezen kívül semmilyen információra nincsen szükségünk ahhoz, hogy megmondjuk, az első törlesztés esetén mennyi kamatot kell fizetnünk.
Az éves 8,4%-os kamat azt jelenti, hogy ennek a 12-ed része (0,7%) esik majd az első hónapra. Azaz 5.000.000*0,007 = 35.000 Ft. A törlesztő részletünk ez alá az érték alá már biztosan nem mehet.
Válasszunk futamidőt. Minél alacsonyabb törlesztőrészletet szeretnénk bevállalni, annál kevesebb tőkét fogunk törleszteni a már ismert kezdő kamattörlesztés fölött, így annál tovább fog tartani a törlesztésünk. A fenti paraméterekhez egy nagyon hosszú, 30 éves futamidejű hitel esetén, meglepően alacsony, akár 36 ezer forint körüli, törlesztőrészletet is kaphatunk. "Öt millió forint havi 36 ezerért?" Nem is hangzik rosszul. De egyrészt könnyen számolhatjuk, hogy 30*12*36.000 Ft-ot fizetünk vissza, ami közel 13 millió. Ami viszont még ennél is rosszabb, hogy a fentiekből kiderül, hogy az első hónapban 1 ezer Ft-ot fogunk törleszteni a tőkéből. Azaz a befizetett rész 1/36-od részét fizetjük a "saját zsebünkbe" és 35/36-od részét a "bank zsebébe".
Hogy alakulnak a számok, ha a kezdő kamat törlesztés fölött mégegyszer annyi tőke törlesztést is bevállalunk? Ekkor havi 70 ezer forintot kell törlesztenünk, de csak 8 évig! Ez összesen 8*12*70.000 Ft visszafizetés, ami hozzávetőleg 6,7 millió forint (alig több, mint a fele a korábbinak).
Oké, de mi van, ha csak havi 36 ezres törlesztőt engedhetünk meg? Természetesen csodát nem tudunk tenni, de amennyiben megfelezzük a felveendő hitel összegét (2,5 millióra csökkentve), és megtartjuk a 8 éves futamidőt, akkor a törlesztőnk is a korábbi 70 fele, azaz 35 ezer lesz. Az összes visszafizetett törlesztő pedig 3,4 millió körül. Hogy ez mekkora különbséget jelent az eredeti példával összehasonlítva? Vegyük fel négyszer egymás után ugyanezt a hitelt, ami azt jelenti, hogy 32 éven keresztül fizetünk havi 35 ezer forintot és ezért cserében a végére 4*2.500.000, azaz 10 millió forintunk lesz az eredeti (30 éves futamidejű hitelnél kalkulált) 5 millió helyett.

 

A bankok előre beszedik a kamat tartozást, hogy így nehezebben tudjunk kiszállni a hitelből?
NEM! Mi vállallunk be olyan hiteleket, hogy havonta csak egy gondolattal fizessünk többet a kamattartozásnál és így lényegében alig-alig csökkenjen a tőketartozásunk.
A fent részletezett példa némileg sarkított olyan szempontból, hogy nem feltétlen tehetjük meg, hogy kétszeres törlesztőtrészletet vállaljunk, vagy feleakkora hitelt vegyünk fel. Viszont ennél kisebb különbségek esetén is jobban járunk, ha csak a takarónk végéig nyújtózkodunk. Ha csak olyan törlesztővel tudunk bevállalni egy hitelt, aminél a kezdő kamat elviszi a törlesztő nagy részét, akkor ezzel valószínűleg túlvállaljuk magunkat.
Ezzel összefüggő jó ötlet még hitelfelvételnél megkérdezni a bankot, hogy 5 ill. 10 év után mekkora össz befizetés után mennyivel fog csökkenni a tőketartozásunk. Egy esetleges eladás esetén a megmaradt tőketartozást kell majd végtörleszteni. Amennyiben hosszú időre vettük fel a hitelt, akkor 5 év fizetgetés után jó eséllyel még szinte semennyivel nem csökken a tartozásunk.

Még egyszer: az is egyfajta túlvállalás, ha a törlesztőrészletünk alig haladja meg a hitel kezdő kamatát, ne támogassuk ezzel feleslegesen a bankokat.

2 komment

Címkék: bank hitel tőke kamat törlesztő portfolioblogger

Hitel határ

2010.06.26. 20:37 :: hétköznapi pénzügyek

A bank csak lehetőséget nyújt, de nem tud és nem is akar mások helyett gondolkozni. Mellékhatásokról kérdezze barátját, ismerősét vagy bármely szakértőt.


Az elmúlt években Magyarországon már szinte mumussá vált a "hitel" fogalom. Korábban elképzelhetetlennek tűnő fordulatok rémes helyzetbe hozták családok ezreit, s most megrettenve tekintünk rájuk. A félelem jogos, de megfelelő felkészültséggel kordában tarthatjuk a hitelt.
A következőkben olyanoknak szeretnék némi gondolatébresztéssel segíteni, akik még csak mostanában, vagy a jövőben terveznek hitelt felvenni, és szeretnék elkerülni a váratlan, sokszor kilátástalan helyzeteket.

Egy hitelfelvétel esetén felmerülő kulcspontok:

  • kockázat
  • havi jövedelem
  • fedezet
  • hitelfelvétel célja


Kezdjük a végén.
Jellemzően lakás és autóhitel esetén beszélhetünk a legnagyobb hitelösszegről. Ezeknél egyúttal a vásárolandó ingatlan vagy jármű a hitel fedezete.
Mi is pontosan ennek a fedezetnek a jelentősége egy hitelnél? Ez egy biztosíték a bank felé, amit értékesíteni lehet, hogyha nem fizetjük a vállalt törlesztőrészleteket. Azaz, a bank szempontjából fontos, hogy ennek az értéke lényegesen meghaladja a tartozásunkat, hiszen, ha a fedezet felhasználására kerül sor, akkor - várhatóan nyomott áron - értékesítés után a bank veszteség nélkül szeretne kiszállni az üzletből. Ha jobban belegondolunk, nekünk is az az érdekünk, hogy a fedezetünk értéke bőven fedezze a bank felé a tartozásunk, mert különben, az eladás után is még mindig adósok maradunk.
A havi jövedelem és a törlesztőrészlet kapcsolata azt hiszem mindenki számára világos. Az előbbi egy részéből kell tudnunk kigazdálkodni az utóbbit, még akkor is ha az különböző okokból növekszik (nyilván csökkenhet is, csak az kevésbé jelent problémát a kigazdálkodásnál).
A kockázat esetén beszélhetünk általánosságban munkahely elvesztésről, válásról vagy más, az anyagi helyzetünket lényegesen befolyásoló lehetőségekről. Viszont pénzügyi szempontból sokkal érdekesebb a deviza kockázatról beszélni. Első példaként a nem forint alapú kölcsönök esetén a mai napig értetlenül állnak emberek az árfolyamváltozásból adódó tőketartozás növekedése előtt. A következő példában számoljunk 200 Ft/CHF-ről 250 Ft/CHF-re emelkedő árfolyammal. Egy deviza hitelnél mindenekelőtt tudni kell, hogy pl. egy 6 millió Ft-os kölcsön felvételekor igazából nem is 6 millió forint a tartozásunk, hanem például 30 ezer CHF. Egy év törlesztés után pedig a háttérben nem az történt, hogy 1 millió forintot befizettünk, de a tartozásunk mégis 7,5 millió lett (nőtt), hanem 5 ezer CHF-et fizettünk be, ennek egy részét (például 3 ezer CHF-t) nyilván kamatra és a tartozásunk így 28 ezer CHF (csökkent).
Milyen problémákat rejthet magában az árfolyamkockázat?
Két fontos különbség mutatkozhat. Az egyik azonnal látszik az akutális törlesztőrészletünkben, ami a fenti példát folytatva pontosan követi a forint-CHF árfolyam ingadozást, hiszen mi a havi törlesztést CHF-ben vállaltuk, nem forintban. Könnyen előfordulhat példuául, hogy azzal kalkuláltunk, ki tudunk fizetni havi 80 ezer forint törleszőt, de a valóságban 400 CHF-et vállaltunk be, ami most már 100 ezer forintunkba kerül.
A másik, kissé rejtett probléma a hitel tőke és a fedezet kapcsolatára vonatkozik. A hitel tőke változatlanul 30 ezer CHF (mínusz, amennyit már törlesztettünk belőle, de tegyük fel, hogy az még nem jelentős), de ezt forintra átszámolva már az eredetitől lényegesen eltérő értéket is mutathat, például 6 millióról 7,5 millió forintra emelkedett ez az érték. A fedezetünk viszont a hitelfelvételkor és most is 7 millió forintott ér (ugyanis annak az értékét nem befolyásolja a deviza árfolyam ingadozás). Hopp, máris beleütköztünk egy problémába: nem teljesítjük a bank elvárását, azaz azt, hogy a fedezetünk értéke haladja meg a tartozásunkat. Szerencsés esetben a bank arra kér minket, hogy vonjunk be további vagyont a fedezetbe, hogy értéke ismét meghaladja a tartozásunk mértékét. Viszont sokkal rosszabbul is járhatunk, hogyha nemhogy új fedezetet nem tudunk felmutatni, de a megnövekedett részleteket sem tudjuk már fizetni. Ekkor a fedezet eladása után sem tudjuk kielégíteni a tartozást, azaz vagyon nélkül, és maradék terhekkel a vállunkon maradunk.
Nem ennyire szembetűnő módon egészen más típusú pénzügyi kockázatokról is beszélhetünk. Egy tisztán forint alapú kölcsön esetén is előfordulhat, hogy jelentősen megváltozik a törlesztőrészletünk. A folyamatok hátterének tárgyalása most nem célom, a lényeg röviden annyi: előfordulhat, hogy a pénzintézetek csak drágábban (nagyobb kamatért cserébe) jutnak forráshoz (pénzhez) és ilyenkor ezt a plusz terhet a hitelesre terhelik. Itt nincs értelme a bankok rosszindulatáról beszélni, teljesen értelemszerű, hogyha ők drágábban szerzik be azt, amit nekünk továbbadnak, akkor mi is drágábban fogjuk kapni (minden kereskedő ezt csinálja, ebből élnek). Visszatérve a megnövekedett teher áthárítására, lényegében arról van szó, hogy a bank kamatot emelhet, és ez (különösen hosszú futamidejű kölcsönök esetén) jelentősen megdobhatja a részletek nagyságát. A helyzet annyival jobb, hogy itt a hitel tőkét és a fedezetet nem érinti a változás. Fontos megjegyzés, hogy ilyen kamatemelés nem csak forint, hanem deviza hitelek esetén is előfordulhat.
Speciális kockázatról beszélhetünk autó hitelre vásárlása esetén. Itt számottevő méretet ölthet a jármű értékének a csökkenése. Ahogy szoktuk hallani, egy új autó 20%-ot veszít az értékéből, ha kigurul a szalonból. Hát az értékcsökkenés az idő múlásával sem szűnik meg. A hiteleket is általában (de nem kizárólag) ennek megfelelően állítják be. Normális esetben a hitel tartozás mindig legalább egy kicsivel kevesebb, mint amennyit a jármű ér.
A mi szempontunkból ez azért érdekes, mert amennyiben el szeretnénk adni, hiába fizettünk az elején önerőt, majd utána például 1-2 évig törlesztőrészleteket, könnyen előfordulhat, hogy az eladás és a hitel kitörlesztése után nem marad a kezünkben szinte semennyi pénz.
A bank szempontjából pedig ismét előkerül az a kérdés, hogy a felmutatott fedezetből szükség esetén tudja-e kártalanítani magát. Mint írtam, ez normális esetben rendben is van. Igen ám, de egy járműnek lehet "nem normális" értékcsökkenése: például egy karambol után. Itt van a magyarázat arra, hogy miért kötelezik a bankok az ügyfeleket casco biztosítás kötésére. Ugyanis ilyenkor vagy a biztosítás ad garanciát a banknak a tartozás törlesztésére, vagy a biztosítás fedezi a jármű javítási költségét ezzel semmissé téve az értékcsökkenését.

Összefoglalva a leírtakat
Egy hitel felvételénél nagyon meg kell gondolnunk, hogy az jövedelmünkből bőségesen fussa a törlesztőrészlet fizetésére, még akkor se kerüljünk bajba, ha akár 30-40%-ot emelkedik. Ügyeljünk arra is, hogy ne vegyünk fel túl nagy arányú hitelt a fedezethez viszonyítva, minimum 40% körüli önerővel fogjunk csak bele, hiszen szerencsétlen esetben a vagyonunk elvesztésén túl nincstelen adósokká válhatunk. Végezetül pedig legyünk tisztában a kockázatokkal és csak akkor vágjunk bele, ha ezeket valóban (mind anyagilag mint lelkileg) vállalni tudjuk.
 

Szólj hozzá! · 1 trackback

Címkék: hitel korlát jövedelem kockázat felelőség portfolioblogger

süti beállítások módosítása