Ez a számláló a poszt nézettségét mutatja. Mindenképp olvasd el ezt a posztot a részletekért.

HTML

HÉtköznapi PÉnzügyek

Hétköznapi pénzügyi kérdések, válaszok és egyéb gondolatok hétköznapi nyelven. Avagy nézzünk szét, mielőtt szarba lépnénk.

Hirdetés

PORTFOLIO BLOGGER

Blogajánló

Portfolio Hírbox

Opciós jog a hitelszerződésben

2010.08.16. 10:00 :: hétköznapi pénzügyek

"A föníciaiak találták fel a pénzt - de miért ilyen keveset?"
Johann Nestroy

 

Vajon azzal, hogy a válság és a túlzott devizahitelezés számos hitelfelvevő életét megkeserítette, sikerült-e megtanulnia a lakosságnak, hogy csak sokkal tájékozottabban szabad a különböző hiteltermékekhez nyúlni?
Lehet, hogy a túlzottan szkeptikus énem szól belőlem, de a válasz szerintem: nem.

Egyes ingatlan hitelszerződésekben a tájékozatlan és balszerencsés hitelfelvevőkre leselkedik a mostanában egyre "népszerűbb" opciós jog kifejezés. Vajon lesznek-e olyanok, akik úgy írnak alá ilyen szerződést, hogy nem ismerik a kifejezés jelentését, s majd csak akkor tanulják meg, amikor évekkel később pórul járnak? Remélem minél kevesebben.

Mit jelent az opciós vételi jog egy ilyen hitelszerződésben?
Lényegében annyit, hogy már a hitel felvételekor megállapodunk a bankkal, hogy amennyiben esetleg majd problémák adódnak és nem teljesítjük a hitelszerződésben foglalt feltételeket, akkor a banknak joga van az opciós vételi szerződésben meghatározott áron megvenni tőlünk a "felajánlott" ingatlanunkat.
Nem lehet eléggé hangsúlyozni, hogy itt sokkal többről van szó, mint amikor jelzálogot jegyeznek be egy ingatlanra. Az opciós vételi jognál meghatároznak egy feltételt (ez jellemzően a hitelszerződésben foglaltak nem teljesítése), és ha ez igazzá válik, akkor a banknak azonnal joga van érvényesíteni az opcióját és az előre meghatározott áron megvásárolni a lakást. Ebben az esetben már mi magunk elhelyeztük a nyakunkat a képzeletbeli hóhér bárdja alatt és amikor beborul az ég, akkor csupán az ő jóindulatán múlik az életünk.

Miért kér ilyet tőlünk egy bank?
A bank szeretné levenni a saját válláról azt a terhet, hogy a hitelszerződés felbontása esetén számára feleslegesen bonyolult lépésekkel tudja csak érvényesíteni az érdekeit. Hiába van pl. egy jelzálogosított ingatlan fedezetként, a bank csak lassan tudja ezt pénzzé alakítani. Ezzel szemben az opciós szerződésben a hitelfelvételkor már aláírtuk, hogy a lakást eladjuk a banknak, amint teljesülnek a szerződésfelbontási feltételek. Tehát a pénzintézet ilyenkor gyorsan és egyszerűen tehet lépéseket és hamarabb juthat a pénzéhez.

Miért vagyunk kiszolgáltatva?
Az opciós szerződés meghatározza, hogy a pénzintézet milyen áron vásárolja meg tőlünk az ingatlanunkat. Könnyen elképzelhető, hogy ez az ár köszönőviszonyban sincs az ingatlan értékével. A pénzintézet érdeke mindössze annyi, hogy az opciós ár fedezze a hitelből hátralévő tartozásunkat, illetve, hogy ezen az áron könnyedén értékesíthető legyen, azaz ne maradjon a nyakán.
Ha például az opciós árat nem vizsgálják felül évről-évre (márpedig költséges lenne minden évben felbérelni egy ingatlan értékbecslőt), akkor hiába határoztak meg a hitelfelvételkor akár korrektnek is tekinthető összeget, pl. 10 év alatt annyit változhatnak az ingatlan árak, hogy addigra már lehet, hogy nevetségesen kevésnek hangzik majd ugyanaz a pénz azért az ingatlanért.
Szintén nem a hitelfelvevő malmára hajtja a vizet az, hogy a meghatározott ár piaci viszonylatban mindenképpen alacsony lesz, hiszen, mint említettem, a banknak az az érdeke, hogy miután megszerezte az ingatlant túl is adjon rajta (sőt egyébként arra is joga van, hogy egyenesen egy 3. személy éljen a vételi joggal, de ez már részletkérdés).
Valószínűleg az egyik legrosszabb lehetőség, hogyha az opciós jogban szereplő árat egyenesen a felvett hitel nagyságában, vagy annak hátralevő tőkéjében határozzák meg. Ilyenkor a bank értelemszerűen a pénzéhez jut, viszont mi elképesztően nagyot is bukhatunk rajta. Képzeljük csak el, hogy egy 10 millió forint értékű ingatlant foglalunk az opciós szerződésbe egy 3 millió forintos hitel felvételéhez. Ha úgy alakul, hogy nem tudjuk törleszteni a tartozásunkat, akkor a bank élhet az opciós jogával és 3 millió forintért kérdés nélkül megveszi a lakást, a mi kezünkben pedig nem marad az ég világon semmi.

Nem szeretnék senkinek a döntéseibe beleszólni, de ez a fajta biztosíték adás nálam messze a határérték felett van. Egy ilyen ügylet akkora kockázatot rejt magában, hogy nem tudok elképzelni olyan szituációt, ahol ezt átgondoltan be szabad vállalni.

13 komment

Címkék: bank hitel fedezet portfolioblogger opcios jog

A bejegyzés trackback címe:

http://hepe.blog.hu/api/trackback/id/tr572201548

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a Felhasználási feltételekben.

Pénzkereskedő · http://www.nedolgozz.hu 2010.08.16. 10:30:35

Én is attól tartok, hogy a hitelfelvevők döntő többsége úgy fogja aláírni a szerződést, hogy - ha egyáltalán eljut addig az olvasásban - az opciós jog kifejezést, mint számára értelmezhetetlen szakzsargont egyszerűen átugorja. Vagy azt mondja, hogy ezt minden bank úgyis beleírja, neki meg szüksége van a hitelre.

Rúfian 2010.08.16. 14:21:55

abban egyetértünk, hogy sokan úgy írnak alá szerződést, hogy fogalmuk sincsen mit vállalnak. azonban kifejezetten a vételi joggal kapcsolatban néhány dolog.

"amikor beborul az ég, akkor csupán az ő jóindulatán múlik az életünk"
mondjuk úgy, hogy csak akkor, amikor már esik. amíg az adós nincsen szerződésszegésben a bankkal szemben (fizeti a részletet), addig a banknak nincs lehetősége érvényesíteni a biztosítékait.

"a pénzintézet ilyenkor gyorsan és egyszerűen tehet lépéseket és hamarabb juthat a pénzéhez"
azért ne értékeljük túl a vételi jog jelentőségét. ha a bank él az opcióval, akkor a hitelkövetelését egy ingatlan tulajdonjogára cseréli, de pénhez attól még nem jut. továbbra is ott van az ingatlan értékesítésének terhe. hogy ha "pénzéhez akar jutni", akkor tartania kell az ingatlant, kivárnia amíg az ingatlanpiac fellendül. a bankok nem ingatlanforgalmazással foglalkoznak, tehát az is egy megoldandó feladat, hogy keresni vagy alapítani kell egy eszközkezelő céget aki a bedőlt hitelek mögötti ingatlanokkal játszik. jellemző, hogy a vételi jog a zálogjogot nem helyettesíti, hanem kiegészíti (tehát alapítanak vételi jogot és zálogjogot IS). elég nehezen tudok elképzelni olyan helyzetet amikor a banknak jobban megéri a vételi jogát érvényesíteni mint a zálogjogot. nem azt mondom, hogy nem fordult elő, de nagyon ritkán, és tipikusan nem a lakossági hitelekkel kapcsolatban merül ez fel.

"Könnyen elképzelhető, hogy ez az ár köszönőviszonyban sincs az ingatlan értékével."
az opciós vételárat nem lehet a mindenkori kintlévőséghez kötni, azt szerződéskötéskor előre meg kell határozni. az opció lehívását követően pedig az adóssal kötelezően el kell számolni. amennyiben ezek az opciós szerződésben nem jelennek meg, abban esetben a szerződés a jelenlegi bírósági gyakorlat szerint semmis.

TWATT 2010.08.16. 14:26:27

elméletben nagyságrendileg igaz, amit leírtál, de a gyakorlat ennél azért szofisztikáltabb. A hitelfelvevőt védi a jogalkotó az aránytalan árra kötött opciós szerződésekkel szemben. Ha egy opciós szerződésben a hitelfelvevő számára aránytalanul kedvezőtlen árat szab meg a bank (ez hüvelykujjszabály szerint a MINDENKORI piaci érték 70-80%-a, akkor azt a szerződést akár érvénytelenítheti is a bíróság. Nekem csak vállalatfinanszírozásban van tapasztalatom, de ott kínosan kellett ügyelni, hogy relatíve korrekt opciós vételár kerüljön a szerződésbe (általában azzal a kitétellel, hogy amennyiben default történik, akkor frissíteni kell az értékbecslést (mindkét fél által elfogadott, előre rögzített listán szereplő értékbecslők valamelyikével) és a becsült érték 70-80%-án élhet a bank a jogával. Szerintem a retailben is hasonló az ügymenet...

hétköznapi pénzügyek · http://hepe.blog.hu/ 2010.08.16. 15:05:54

@Rúfian:
Köszönöm a kiegészítéseket és pontosításokat.

Az, hogy "beborul az ég" vagy "esik az eső" azt hiszem, mindegy. Mindketten a szerződés nem teljesítéséről beszéltünk. Nyilván nincs semmi probléma egy folyamatosan törlesztett hitelnél.

A pénzintézetnek akkor érdemes a jelzálogjog helyett az opciós jogával élni, ha pl. azt egy kifejezetten ezzel foglalkozó cégnek azonnal el tudja adni. Így a bank rövid idő alatt pénzhez jut, a másik cég pedig nyilván abból él, hogy haszonnal adja tovább az ingatlant.

Az opciós ár és az ingatlan értékének különbségéről köszönöm a kiegészítést. Ezek szerint nem köthető az aktuális kintlévőséghez, ez akkor rosszul tudtam. Illetve TWATT információi alapján korlátozott, hogy mennyivel lehet a piaci érték alatt, tehát a bejegyzésben írt példa ezek szerint túlzó.
Ennek ellenére, ha egy 10 milliós ingatlant a bank az opciós jogával élve azonnal eladhat 7 millió forintért, mert felbontásra került egy 3 milliós hitelszerződés, akkor azt hiszem az ügyfél továbbra is rendkívül rosszul jár.

petrocelli111 2010.08.16. 19:40:43

Árulja el nekem valaki, hogy mi a piaci érték ebben az országban? Mihez viszonyítják? A meghírdetett árakhoz? Szájhagyományokhoz, hogy ki mennyiért adott el? Csak azért kérdezem, mert sem a meghírdetett ár, sem a hencegős eladók árai sincsenek köszönő viszonyba a realitásokkal. Vagy hol lehet megnézni adás-vételi szerződések alapján, hogy milyen állapotú,nm nagyságú ingatlant mennyiért adtak el. Amíg ilyet nem látok addig az ingatlan piaci értéke csak egy mese valóságával egyenlő.

Pénzkereskedő · http://www.nedolgozz.hu 2010.08.16. 21:54:36

@petrocelli111: Ezzel teljes mértékben egyetértek, különösen a mostani likviditáshiányos helyzetben piaci értékről beszélni egy ingatlan esetében teljesen komolytalan dolog. Hogy a hivatásos értékbecslőkben mennyire lehet bízni, azt pedig jól illusztrálja az ingatlanbefektetési alapok nemrégi összeomlása, melyeknek az ingatlanállományát az igen jónevű auditorok éveken keresztül minden hónapban szépen felértékelgették az elvárt hozamnak megfelelő szintre, majd amikor a befektetők egyszercsak tömegével akarták visszaváltani a befektetési jegyeket, akkor hirtelen kiderült, hogy az ingatlanok értéke egyik napról a másikra a felére, vagy az alá esett. És ezek az auditorok gondolom azóta is háborítatlanul kapják a nem csekély tiszteletdíjukat.

hétköznapi pénzügyek · http://hepe.blog.hu/ 2010.08.17. 10:02:47

@petrocelli111: Egyrészt én is csak azt tudom mondani, hogy teljesen jogos a felvetés. A piaci érték ugye alapesetben azt kellene jelentse, hogy ennyiért lehetne értékesíteni az ingatlant. Viszont a valóságban nem így működik.
Amikor személyesen találkoztam egy ingatlanbecslő kalkulációjában, ő azt a nem túl reális módszert alkalmazta, hogy:
1. Az ingatlan környezetében keresett hasonló tulajdonságúakra feladott hírdetéseket, azokból számolt négyzetméterárat
2. Ezeket hasból korrigálta pl. 0,9-es vagy 1,1-es szorzóval az ingatlan állapotát megbecsülve
3. A kapott négyzetméter árakat felszorozta a vizsgált ingatlan négyzetméter árával

Persze ez a számítás azt mutatja meg, hogy mennyiért szeretnének a környéken eladni, nem pedig azt, hogy mennyit ér.
A számítás irrealitását mutatja, hogy ismerek olyan esetet, ahol a kialkudott vételárnál lényegesen magasabb értéket becsültek.

dézsàvü 2010.08.17. 17:25:55

@hétköznapi pénzügyek: Én még olyan dokumentált ingatlanbecslésről nem hallottam, hogy a környéken "hirdetett" ingatlanárakból számít becsértéket.

Ott az illetékhivatal adataiból kell dolgozni. A környéken elkelt, vagy hasonló adottságú ingatlanok értékesítési ára a mérvadó.
(Hogy azok mennyire hitelesek vita lehet, de a kiindulási adatok mindenképpen hivatalosan dokumentáltak.)

hétköznapi pénzügyek · http://hepe.blog.hu/ 2010.08.18. 09:55:48

@dézsavü: Erre nem tudok sokmindent mondani. 4 vagy 5 éve volt egy ilyen papír a kezemben.

Az mondjuk igaz, hogy ott a hitelösszeg töredéke volt az ingatlan értéknek. Lehet, hogy ilyenkor elnagyolják a számítást? Passz.

Mindenesetre, amit Te írtál számítást, az korrektebbnek hangzik, de ahhoz meg kell a közelmúltból végbement ingatlan adás-vétel.

baba37 2011.03.23. 18:52:55

Azt szeretném kérdezni tőletek ,hogy mivan olyankor amikor valaki úgy vállal kezességet ,hogy az adós házára opciós jogot tesznek.A hitelösszege a vétel ár.Ados nem fizet ésa kezes házára tesznek árverezési jogot.Majd eladja az adós házát a tartozás töredékéért és a többit a kezes háza árverezéséből akarja megkapni.Jogos ez?

hétköznapi pénzügyek · http://hepe.blog.hu/ 2011.03.23. 20:55:40

@baba37: A blog pénzügyi és nem pedig jogi kérdésekkel foglalkozik, úgyhogy a "jogos-e" kérdés megválaszolásában biztosan nem vagyok kompetens.
A kezesnek lenni egyébként azt jelenti, hogy valaki vállalja, hogy ha az, akiért kezeskedik, nem fizetőképes, akkor fizet helyette, valamint a vagyonával is felel ezért. Magyarul, hogyha az adós nem fizet, akkor a kezesnek kell fizetni. Ha a kezes sem fizet, akkor az adós vagyonából megpróbálják törleszteni a tartozást. Hogyha ez kevés, akkor a kezes vagyonából próbálják törleszteni.
Pénzügyi szempontból ez opciós jogtól függetlenül ugyanígy néz ki.
Kezesnek lenni komoly felelősség.

Az ügy jogi oldaláról - még egyszer mondom, nem vagyok jogász - nekem első ránézésre úgy tűnik, hogy egyedül az adós házának elárverezési ára támadható. Az összes többi szerintem csak a szerződésben leírtak végrehajtása.

bh pearl 2012.01.06. 12:07:24

Ne felejtsünk el fontos dolgot.
Az opciós jog előre lezsírozását, szerintem senki sem vitatja.
Ha adunk kölcsön, szeretnénk a pénzünket visszakapni. Slusz-passz.
Azonban.
Mi a szerződés fogalma?
- két vagy több személy,
- joghatás kiváltására irányuló,
- egybehangzó akaratnyilatkozata.
Tartalom-meghatározás szabadsága: a felek – a jogszabályi korlátok keretein belül – szabadon határozhatják meg a megállapodásuk részleteit, feltételeit [1959. évi IV. tv. 200. §].
Nos a fő gond hogy senki sem kötelezheti a szerződő felet, hogy akár kötéskor, akár újításkor. /elévülési idő/ megkössön, vagy újrakössön egy opciós szerződést olyan tartalommal, ami számára hátrányos lehet.

Ha alapesetről beszélünk: szerződéskötéskor nyilvánvalóan kevesebb beleszólásunk van az egészbe.
Azonban ha újrakötéskor /5 év elévülési idő/, már kifejezett kérésünk van, akkor bizony azt figyelembe kell venni.
Pl. autófinanszírozásnál nem lehet az eurotax ár 85 % a gépjármű ára. Ez nem ésszerű, és semmiképpen sem elfogadható kitétel.
Merjünk szólni, és merjünk szerkeszthető példányt kérni az elénk rakott opciós szerződésből, ahol bátran írhatunk szabadpiaci árat, vagy autónál maradva futamidő függő elképzelést.